창원지방법원 2025타경12573. 김해시 진영읍 여래리 베네스빌라 에이동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 104,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,960,000원, 감정가의 49%입니다. 소유자 김성만은 2011년 6월 27일 매매를 원인으로, 2011년 7월 27일 거래가액 88,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 구조의 출발점은 2018년 10월 22일 산은캐피탈 주식회사의 가압류 79,956,260원입니다. 제공된 권리분석 기준으로 이 가압류가 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권과 가압류·가등기 등은 등기부상 이미 말소된 상태로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12573 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 여래리 727 베네스빌라 제에이동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 진영읍 여래로 51 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 101.14㎡ 비교면적 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 경사스라브지붕 · 지상 4층 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김성만 (2011.06.27 매매, 2011.07.27 소유권이전, 거래가액 88,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원새마을금고(변경 전 동읍새마을금고) / 71,674,977원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 사용승인·규모 | 2001.11.21 · 10세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.10.22 산은캐피탈 주식회사 가압류 79,956,260원입니다. 그 뒤 메리츠캐피탈 주식회사·신용보증기금·산은캐피탈 주식회사· 현대캐피탈 주식회사의 가압류와 국세·지방자치단체 압류, 2025년 임의경매개시결정이 이어졌지만 제공된 분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 46.3%라는 숫자보다 표본의 시점이 중요하다
비교자료상 베네스빌라1단지AB동은 10세대이며, 대상과 면적이 일치하는 실거래는 2023년 1월 1건입니다. 거래면적은 101.14㎡, 3층, 거래가는 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 101.14㎡ | 3 | 110,000,000원 |
현재 최저가 50,960,000원은 이 비교거래의 46.3%입니다. 인수액이 0원이므로 계산상 실질취득액도 최저가와 같은 50,960,000원입니다. 다만 거래 시점이 2023년 1월이고 표본도 1건뿐이어서, 이를 2026년 현재의 확정 시세나 정상 매도가로 그대로 적용하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 1. 가압류 · 산은캐피탈 주식회사 | 79,956,260원 | 49,642,720원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 96,324,292원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 산은캐피탈 주식회사 | 55,042,166원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 61,598,502원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 382,921,220원 중 예상배당은 49,642,720원이며, 미배당액은 333,278,500원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 50,960,000원 | 49,642,720원 | 333,278,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 35,672,000원 | 34,629,904원 | 348,291,316원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,970,400원 | 24,120,933원 | 358,800,287원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진영대창초등학교 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리와 대중교통 이용을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 서측 약 19미터, 동측 약 3미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지상 4층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 789㎡의 완경사 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 360,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2001.11.21 사용승인된 10세대 규모 다세대로, 확인된 실거래가 1건뿐이어서 매도 가능 가격과 소요 기간을 현지 중개업소에서 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 전입세대 열람 등을 통해 실제 점유자·전입일·보증금·확정일자를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 원본 대조. 제공 분석상 말소기준은 2018.10.22 산은캐피탈 가압류입니다. 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최선순위 설정일과 인수사항을 다시 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 비교자료는 2023.01 거래 1건뿐입니다. 현재 매물가격이 아니라 실제 거래 가능 가격을 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 내부 상태 점검. 2001년 사용승인 건물인 만큼 누수·배관·창호·난방설비와 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 명도비용 반영. 등기상 인수액이 0원이더라도 점유자 협의와 인도 절차에 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
맺으며 — “낮은 최저가와 안전한 입찰은 같은 말이 아니다”
이 물건은 등기 권리만 보면 구조가 분명합니다. 2018년 산은캐피탈 가압류를 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 인수액도 0원입니다. 두 차례 유찰된 최저가 50,960,000원은 감정가의 49%, 확인된 실거래 110,000,000원의 46.3%입니다.
그러나 확인된 실거래는 2023년 1월 단 한 건이고, 임대관계도 미상입니다. 소규모 다세대의 현재 환금성과 내부 상태, 실제 점유자, 당해세를 확인하지 않은 채 46.3%라는 비율만 보고 접근하면 예상하지 못한 비용과 명도 문제가 남을 수 있습니다. 결론은 등기상 권리는 소멸형이지만, 가격 판단과 점유 확인은 보류입니다. 현장조사와 원본서류 대조가 끝난 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
