28,812,000원
창원지방법원 2025타경12583. 김해시 삼방동 222-6, 영신빌라 1동 2층 202호의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 오광근이고, 1992년 3월 12일 설정된 한국주택은행 근저당 채권최고액 26,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 등기상 채무를 승계하는 형태는 아닙니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 ‘권리가 깨끗하니 저가 매수’라는 단순한 공식이 아닙니다. 감정가 84,000,000원이 3회 유찰 후 28,812,000원까지 내려왔지만, 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 검증할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12583 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 222-6 1동 2층202호 · 도로명 경상남도 김해시 삼안로196번길 11-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 오광근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 28,812,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박광인 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 단지 정보 | 영신빌라 · 8세대 · 1992.01.22 준공 |
① 권리 흐름 — 1992년 근저당이 기준
말소기준은 1992.03.12 설정된 한국주택은행 근저당권(채권최고액 26,000,000원)입니다. 같은 은행의 1997.01.14 근저당 13,000,000원과 박광인의 1997.01.28 근저당 30,000,000원, 2001.10.29 국 압류, 2025.12.31 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 1992년·1997년 한국주택은행 근저당은 2015.08.24 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전된 등기도 확인됩니다.
② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 28,812,000원으로 감정가 84,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 확인 가능한 최근 실거래가가 없어 감정가와 실제 시장가격의 괴리를 검증할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 자체를 시세로 착각하지 않는 것이 중요합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 박광인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(34.3%) | 28,812,000원 | 41,106,616원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 20,168,400원 | 49,594,631원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(16.81%) | 14,117,880원 | 55,536,242원 | 0원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 선순위 채권부터 배당되기 때문에 전체 채권의 미배당액은 41,106,616원에서 49,594,631원, 55,536,242원으로 증가합니다. 특히 경매를 신청한 박광인의 30,000,000원 근저당은 위 세 시나리오 모두 예상배당이 0원입니다. 그렇더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 918,616원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한국주택은행 | 13,000,000원 | 1,893,384원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 박광인 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 69,000,000원 중 예상 배당액은 27,893,384원, 미배당은 41,106,616원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼방동 신어중학교 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 폭 약 8m 도로, 북서측 폭 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제1종일반주거지역·어방지구 지구단위계획구역이며 소로2류·소로3류에 접합니다. 상대보호구역과 중점경관관리구역 등의 지정도 확인됩니다.
- 토지. 완경사지대 내 정방형 토지이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 654,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 영신빌라는 8세대이고 1992.01.22 준공됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0으로 나타나 가격뿐 아니라 매수층의 폭도 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 우선 확인. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 인근 유사 다세대의 최근 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 전입 여부, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 선순위 권리 원본 대조. 1992년 근저당과 2015년 국민은행 이전등기, 1997년 후순위 근저당의 현재 상태를 최신 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성. 8세대 소규모 건물이고 3회 유찰 상태이므로 향후 재매각 시 수요층과 금융 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당 41,106,616원은 크지만 배당 부족 자체가 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 본 계산상 인수액은 0원입니다.
- 관리·체납 확인. 공용부분 관리비, 세금, 실제 시설 상태 등 등기 외 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 1992년 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 반면 현재 최저가 28,812,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 영신빌라는 8세대·1992년 준공이며 경매 통계상 평균 3.0회 유찰 상태입니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 양호하지만, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 다세대주택입니다.
