창원지방법원 2025타경12591. 창원시 의창구 봉곡동 34-1, 1층 105호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 당시에는 상가, 구체적으로 식당으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 제시목록상 이용은 완구점으로 기재돼 있어, 도시형생활주택·완구점·식당이라는 세 가지 표현이 서로 엇갈립니다.
권리관계만 보면 말소기준은 2020년 3월 19일 설정된 창원시축산업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 그 이후 설정된 추가 근저당권, 압류, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 왕서윤의 전입일도 말소기준보다 늦은 2024년 3월 28일이어서 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12591 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 34-1 1층 105호 · 도로명 경상남도 창원시 의창구 지귀로 10 |
| 물건종류 / 현황 | 도시형생활주택 · 철근콘크리트조 5층 건물 내 1층 105호 · 현황 상가(식당) |
| 소유자 | 김민구 (단독소유 · 2020.03.12 증여, 2020.03.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 139,160,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원시축산업협동조합 / 101,965,638원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 배당 순위는 복잡하다
등기부상 2001년 소유권이전청구권가등기는 2020년 3월 13일 해제로 이미 말소됐습니다. 2021년 국민건강보험공단 압류와 국세 압류도 각각 해제돼 말소됐습니다. 현재 문제 되는 권리는 모두 2020년 3월 19일 말소기준 근저당보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황
| 임차인 / 점유 | 계약 내용 | 전입·배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 왕서윤 105호 전부 · 주거 | 보증금 20,000,000원 월세 700,000원 | 전입 2024.03.28 배당요구 2026.01.09 확정일자 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 매각물건명세서와 배당요구 서류 원본으로 별도 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 284,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 139,160,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 하락한 가격이지만, 비교할 수 있는 최근 실거래가가 확인되지 않아 감정가 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 139,160,000원 | 49% | 136,411,760원 | 397,795,919원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 97,412,000원 | 34.3% | 95,258,584원 | 438,949,095원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 68,188,400원 | 24.01% | 66,561,009원 | 467,646,670원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커지지만, 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조는 변하지 않아 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격이 낮아진다는 사실과 실제 시장가보다 싸다는 판단은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,748,240원 |
| 1. 근저당 · 창원시축산업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 추가 근저당 · 창원시축산업협동조합 | 52,800,000원 | 40,411,760원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 76,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 100,671,113원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,892,315원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 170,792,658원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 남창원농업협동조합 | 5,051,593원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 신고액 534,207,679원 중 136,411,760원이 배당되고, 397,795,919원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세의 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 봉곡동 아리랑상가 1층 105호로, 주변은 단독주택·학교·근린시설이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 상가인 식당으로 이용 중이며, 제시목록상 완구점과 차이가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층으로, 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 중로1류, 북동측 소로1류에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 평지의 정방형 상업용 건부지입니다.
- 공시지가. 2,166,000원/㎡이며 토지면적은 588.5㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 도시형생활주택·완구점·식당·주거라는 기록이 엇갈립니다. 건축물대장, 내부 구조, 사업자등록, 전입세대와 현재 영업 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근의 주거용 및 상업용 거래와 임대수익을 함께 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 왕서윤의 확정일자와 소액임차인 최우선변제 해당 여부, 실제 계약서, 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 명도·시설물. 식당 영업시설과 집기 소유관계, 철거·원상회복 범위, 인도명령 대상과 협의 비용을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 창원세무서·국민건강보험공단·창원시의 체납액과 당해세 해당 금액을 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 금융·환금성. 실제 상업용으로 이용되고 있다면 주거용 담보대출과 전입·임대 운용이 제한될 수 있으므로 금융기관 취급 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 용도와 가격은 확인 전
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 임차인도 후순위 전입이어서 매수인 인수액 0원이라는 장점이 분명합니다. 두 차례 유찰돼 최저가도 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 감정가 할인율만으로 결론을 내리기에는 핵심 확인사항이 큽니다. 사건상 용도는 도시형생활주택인데 감정 당시에는 식당으로 이용 중이고, 임차 자료에는 주거로 기재돼 있습니다. 비교 가능한 실거래도 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 권리 인수는 깨끗하지만, 용도·점유·가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
