80,850,000원
창원지방법원 2025타경12600. 창원시 성산구 대방동 성원남산3차아파트 306동 7층 705호입니다. 감정가는 165,000,000원이지만 2회 유찰돼 최저매각가는 80,850,000원까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 최근 12개월 실거래 평균 156,500,000원의 51.7%에 불과해 보이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금을 기준으로 봐야 합니다.
임차권자 이영란은 2022년 4월 21일 임대차계약을 체결하고 2022년 4월 22일 확정일자를 받았으며, 2022년 5월 31일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2024년 6월 21일 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금 200,000,000원 중 현재 최저가에서 배당받지 못하는 121,005,300원은 매수인이 인수하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 355 성원남산3차아파트 제306동 제7층 제705호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.34㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 남태양 (2023.11.29. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 단지 | 성원남산3차 · 2,414세대 · 1992.11.24. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
핵심은 을구 5번 주택임차권입니다. 임차인 이영란의 전입·점유는 2022년 5월 31일이고, 확정일자는 2022년 4월 22일입니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2024년 6월 21일 접수됐으므로, 임차인은 말소기준보다 선순위입니다. 배당요구와 우선변제권이 있어 매각대금에서 먼저 배당받지만, 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분은 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영란 실제 임차인 1명 | 제306동 제705호 전부 주거·임차권등기 | 200,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.05.31 | 우선변제 있음 확정 2022.04.22 · 배당요구 | 부족분 인수 현재 회차 121,005,300원 |
② 회차별 실질취득 — 낙찰가와 인수액의 역관계
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 80,850,000원 | 121,005,300원 | 201,855,300원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 56,595,000원 | 144,823,710원 | 201,418,710원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 39,616,500원 | 161,496,597원 | 201,113,097원 |
현재 최저가만 보면 최근 시세의 절반 수준이지만, 매수인이 부담할 임차보증금 부족분을 합치면 실질취득은 201,855,300원입니다. 3회·4회 유찰을 가정해도 총부담은 각각 201,418,710원, 201,113,097원으로, 보증금 200,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
성원남산3차 동일 면적 59.34㎡의 최근 12개월 거래는 12건이며, 평균은 156,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 168,000,000원이고, 표본 최저는 133,000,000원, 최고는 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.34㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2026.06 | 59.34㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.34㎡ | 12 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 59.34㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.34㎡ | 15 | 164,000,000원 |
| 2026.05 | 59.34㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2026.05 | 59.34㎡ | 7 | 151,000,000원 |
| 2026.04 | 59.34㎡ | 18 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.34㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.34㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.34㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.34㎡ | 2 | 159,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.34㎡ | 12건 | 156,500,000원 |
실질취득 201,855,300원은 최근 12개월 평균의 129.0%이고, 최신 거래 168,000,000원의 120.2%입니다. 감정가 165,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 49%”가 아니라, 최근 거래 시세보다 높은 가격으로 취득하게 되는 대항력 인수형 사건으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 임차인 이영란 보증금 | 200,000,000원 | 78,994,700원 |
| 미배당 · 매수인 인수 | - | 121,005,300원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되며, 보증금 부족분 121,005,300원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사파동행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지와 학교, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 건물에는 급배수·위생설비, 승강기, 소방설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 단지 북측과 북동측 도로를 통해 진출입할 수 있으며, 제3종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 현재 점유상태와 내부 상태는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 인수액을 반드시 합산. 현재 회차 기준 총부담은 낙찰가 80,850,000원과 인수액 121,005,300원을 합친 201,855,300원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 201,418,710원, 201,113,097원으로 보증금 수준을 유지합니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일, 전입일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 점유·인도상태 확인. 임차권등기가 존재하지만 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 관리사무소와 관계기관을 통해 점검해야 합니다.
- 최근 실거래 기준 상한 설정. 최근 12개월 평균은 156,500,000원, 최신 거래는 168,000,000원입니다. 실질취득이 이를 넘어서는 구조임을 전제로 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “2억 보증금”을 본다
이 사건의 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 낙찰가를 크게 웃돌아, 현재 회차에서 매수인이 인수할 부족분은 121,005,300원입니다. 낙찰가와 합친 실질취득은 201,855,300원으로 최근 12개월 실거래 평균의 129.0%, 최신 거래의 120.2%입니다.
추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 201,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 높은 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세보다 높습니다. 권리와 가격을 합쳐 판단하면 현재 조건의 투자 매력은 낮습니다.
