창원지방법원 2025타경12645. 김해시 삼계동 뷰어빌1 7층 702호, 전용 69.84㎡ 아파트입니다. 감정가는 140,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 68,600,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 레고나스에반젤리로즈이며, 2022년 11월 12일 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 임차권과 확약서의 효력입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 주민등록일 2023년 3월 2일, 확정일자 2023년 2월 27일, 보증금 108,000,000원으로 경매개시결정일보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 회차의 미배당액 41,034,800원을 매수인이 인수해 낙찰대금과 합친 부담이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

현재 등기부에는 유효한 근저당권이 없고, 말소기준은 2026년 1월 5일 서울보증보험의 강제경매개시결정입니다. 2013년 하나은행 근저당권 1,500,000,000원, 소유권이전청구권가등기, 신대건의 가압류 50,000,000원과 2014년 농협은행 근저당권 101,200,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다.

반면 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 주민등록일과 확정일자가 경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 이 신고자는 실제 거주 임차인이 아니라 보증기관 승계 신고 주체로 분류되므로, 보증금을 다른 임차인의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명이고, 보증기관 승계·임차권 신고 1건입니다.

② 가격 비교 — 57.2%지만 표본은 단 1건

확인된 동일 면적 실거래는 전용 69.84㎡, 7층의 2022년 11월 거래 1건이며 거래가는 120,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액의 57.2%입니다. 확약을 반영한 낙찰대금 기준 실질취득도 68,600,000원이므로, 숫자상으로는 확인 거래보다 낮습니다.

다만 이를 곧바로 현재 시세보다 싸다고 확정하기는 어렵습니다. 거래일이 2022년 11월이고 표본도 1건뿐이어서 최근 시장 흐름을 검증할 수 없습니다. 감정가 140,000,000원도 확인 거래가보다 높으며, 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 가격 판단의 핵심은 과거 거래 대비 할인율보다 현재 매물·인근 유사 아파트의 실제 호가와 거래 가능 금액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

확약을 반영하지 않는 일반 규칙상 보증금 미배당액은 41,034,800원이며, 낙찰대금 68,600,000원에 이를 더한 부담은 보증금 수준으로 고정됩니다. 본 리포트는 2026.04.02. 확약서 문언을 반영해 해당 잔존액의 실질 인수를 0원으로 표시했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 삼계동 북부동 행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 남측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접합니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 급·배수설비, 위생설비, 엘리베이터와 난방설비가 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고 공시지가는 913,500원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 이해관계자 부재로 내부 확인은 이뤄지지 않았습니다.
• 환금성. 총 13세대의 소규모 건물이고 실거래 표본이 1건이므로, 매도 기간과 적정 매도가를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.02. 제출 확약서의 원문, 제출 주체, 적용 대상 보증금, 대항력 포기와 잔존 반환청구권 포기 문구를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 확약서에 기초한 임차권등기 말소 동의가 낙찰 이후 실제 말소까지 연결되는지 법원 기록과 제출 서류로 확인하세요.
• 별도 점유자 확인. 임대관계와 내부 상태가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 외국인체류확인 자료와 현장 방문으로 확약 밖 점유자가 없는지 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 확인된 거래는 2022.11의 120,000,000원 1건뿐입니다. 인근 유사 면적의 최근 거래와 현재 매도 호가를 추가 비교하세요.
• 소규모 환금성. 13세대 건물의 담보평가, 대출 가능액, 예상 매도 기간과 임대 수요를 입찰 전에 금융기관·중개업소에서 확인하세요.
• 내부 상태·명도. 내부 미확인 물건이므로 수리비와 잔존 물품, 실제 점유관계를 보수적으로 반영하고 인도명령·명도 절차 가능성도 검토하세요.
• 체납 비용. 관리비 중 공용부분 체납액과 당해세 등 매수인 부담 가능 비용을 관리 주체와 법원 기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 완결성이 먼저”

이 물건은 최저가만 보면 감정가의 49%, 확인 실거래의 57.2%까지 내려온 아파트입니다. 그러나 확약이 없다면 선순위 임차보증금 미배당액을 인수해 낙찰가가 내려가도 총부담이 보증금 수준으로 유지되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

매각물건명세서에 기재된 서울보증보험의 확약을 문언대로 적용하면 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 바뀌고, 낙찰대금 기준 실질취득은 68,600,000원​*입니다. 다만 확약은 해당 보증금 건에만 적용되며, 임대관계와 내부 점유가 미상이라는 조사 결과까지 없애주지는 않습니다. 또한 현재 가격을 뒷받침하는 실거래는 2022년 11월의 1건뿐이고 13세대 소규모 건물이라는 환금성 제약도 있습니다. 결론은 확약 원문과 말소 이행이 확인되면 권리는 검토 가능, 가격은 최신 시세와 환금성을 다시 확인한 뒤 판단입니다.