249,382,000원
창원지방법원 2026타경10004. 김해시 내동 152-5 소재 물건으로, 감정평가상 주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 235.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 광대로 한 면에 접합니다. 감정가 727,064,160원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 249,382,000원입니다. 수치만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 인수권리 확인이 먼저입니다.
등기상 말소기준은 2020.07.21 설정된 창원중앙새마을금고 근저당권 420,000,000원입니다. 그 뒤의 이경아 명의 소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정, 삼성카드 가압류, 창원중앙새마을금고의 후행 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 별도로 목록 1 갑구 순위 1-1번 환매특약등기(1988.10.20)가 매각으로 소멸하지 않는다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10004 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 152-5 · 경상남도 김해시 금관대로 1329 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 |
| 토지 | 235.2㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 성귀순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 727,064,160원 / 249,382,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸, 그러나 비소멸 권리가 따로 있다
② 임차인 — 김덕수는 말소기준보다 먼저 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김덕수 | 점포(2/1) 및 주택(약2/1) | 2013.01.15 | 1,000원 | 대항력 有 | 확정일자 없음 | 매수인 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 김덕수의 전입신고일은 2013.01.15로, 말소기준권리인 2020.07.21 창원중앙새마을금고 근저당보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 있는 임차인으로 분류되고, 확정일자는 확인되지 않아 배당에서 보증금을 회수하지 못하는 구조로 계산돼 있습니다. 배당요구는 2026.04.02 접수됐지만, 현재 배당표상 보증금 1,000원은 매수인 인수입니다.
③ 가격과 배당 — 3회 유찰됐지만 채권은 크게 미배당
현재 회차 최저매각가는 249,382,000원으로 감정가 727,064,160원의 34.3% 수준입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 1,000원을 더한 실질취득은 249,383,000원입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, ‘감정가 대비 많이 떨어졌다’는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 249,382,000원 | 245,090,652원 | 190,219,692원 | 1,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 174,567,400원 | 171,323,456원 | 263,986,888원 | 1,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 122,197,179원 | 119,686,418원 | 315,623,926원 | 1,000원 |
현재 회차에서도 총 채권액 435,310,344원 가운데 채권자에게 배당되는 금액은 245,090,652원으로 계산돼 190,219,692원이 미배당입니다. 유찰이 더 진행될수록 미배당액은 263,986,888원, 315,623,926원으로 증가합니다. 임차인 보증금 인수액은 각 회차 모두 1,000원으로 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,382,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,291,348원 |
| 인수 · 임차인 김덕수 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 창원중앙새마을금고 | 420,000,000원 | 245,090,652원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,310,344원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치입니다. 김덕수 보증금 1,000원은 대항력 有·우선변제권 無로 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 사용승인일은 1989.05.09입니다.
- 입지. 김해내동초등학교 남동측 인근으로, 주위는 일반 노변 상업시설과 주택가가 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 자유롭고 대중교통 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 235.2㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방이며 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,450,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·내동지구 지구단위계획구역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 환매특약등기 원문 확인. 1988.10.20 등기가 매각으로 소멸하지 않는다고 명시된 만큼, 권리 내용·상대방·행사 가능성을 원본 등기와 매각물건명세서에서 우선 확인해야 합니다.
- 김덕수 점유·보증금 확인. 전입일 2013.01.15로 대항력이 인정되는 구조이며 배당표상 보증금 1,000원은 매수인 인수입니다.
- 추가 임차인 확인. 명세서에 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다고 기재돼 있으므로 현장점유와 전입·사업자등록 관계를 재확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2025.10.22 이경아 명의 가등기는 후순위 소멸로 표시돼 있지만 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의사항이 있습니다.
- 제시외 건물 포함범위 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이 실제 점유와 사용범위에 어떤 영향을 주는지 현황과 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 727,064,160원에서 최저매각가 249,382,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 현재 회차의 실질취득 249,383,000원이 싸냐 비싸냐를 논하기 전에, 매각물건명세서가 분명하게 적어둔 비소멸 환매특약등기를 먼저 풀어야 합니다. 여기에 2013.01.15 전입한 대항력 임차인 김덕수와 추가 대항력 임차인 가능성까지 있습니다. 말소기준 뒤의 권리가 정리된다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리는 닫혀 있지 않습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 낙찰 후에도 남는 권리의 실체를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
