창원지방법원 2026타경10040. 김해시 삼정동 유신주택, 현칭 ‘유신그린코아맨션’ 1층 103호 아파트입니다. 감정가는 100,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 49,000,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2016년 7월 13일 설정된 구포새마을금고 근저당권 72,000,000원이며, 현재 남아 있는 조용순의 전세권과 전입은 모두 이보다 늦습니다.

따라서 등기상 전세권 30,000,000원은 매각으로 소멸하고, 조용순의 전입일도 2024년 6월 21일로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 배당요구도 2026년 4월 7일 접수됐습니다. 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하더라도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 전세권과 임차인은 소멸

현재 소유자 곽건오는 2003년 4월 28일 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 구포새마을금고 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2024년 조용순의 전세권과 전입은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하며, 매수인에게 승계되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

조용순은 보증기관이나 대위변제 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 2016년 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 배당요구는 접수됐습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 등기상 동일인의 전세권에는 전세금 30,000,000원이 기재돼 있으나, 실제 임대차보증금과의 일치 여부는 매각물건명세서와 계약서 등으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세도 크다

유신그린코아맨션은 61세대, 1991년 8월 30일 준공된 아파트입니다. 동일면적 66.34㎡의 확인된 실거래 8건 평균은 88,375,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 76,000,000원과 최신 거래 78,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.

현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저매각가와 같은 49,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 64.5%, 전체 거래 평균의 55.4%입니다. 가격만 보면 충분한 할인 구간입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -20.7%로 명확한 하락세이므로, 과거 100,000,000원대 거래를 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

채권 합계 102,000,000원 중 예상 배당액은 47,718,000원이며 미배당액은 54,282,000원입니다. 신청채권자의 청구액 51,975,163원도 현재 회차에서는 전액 만족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 변화

추가 유찰로 매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분을 따라 인수되는 유형이 아니므로, 이 사건의 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다.

⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 유신주택, 현칭 유신그린코아맨션의 1층 103호로 아파트로 이용 중입니다.
• 주위환경. 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설과 학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정과 진입도로·주차장 시설은 보통 수준입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기와 난방설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 783,400원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 확인이 어려웠고, 관련 공부와 외부조사를 기준으로 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 조용순의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 최우선변제와 배당 순위 검토를 위해 원문을 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 실제 점유 상태와 이사 계획, 인도명령 가능 여부를 확인하고 명도 비용과 기간을 반영하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 누수, 보수 필요성, 설비 상태를 현장에서 점검하세요.
• 하락장 보정. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 76,000,000원과 최신 거래 78,000,000원을 우선하고, -20.7% 하락 추세를 입찰가에 반영하세요.
• 1층 거래 비교. 동일면적 1층 거래 70,000,000원이 확인되므로 대상 호수의 층 조건을 함께 비교하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분, 당해세와 소액임차인 최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 하락장을 반영한 가격

이 사건은 구포새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 전세권과 임차인의 전입은 모두 매각으로 정리됩니다. 현재 배당표상 미배당액은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 명확합니다.

가격도 현재 최저가 49,000,000원이 최근 12개월 평균 76,000,000원의 64.5%여서 표면적인 여유가 있습니다. 그러나 최근 거래 추세는 -20.7%이고, 1991년 준공·61세대 단지이며 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 상태와 최신 시세를 확인한 뒤 조건부 판단입니다. 과거 고가 거래보다 최근 거래와 실제 수리·명도비용을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.