창원지방법원 2026타경10146. 김해시 어방동 영진주택 제1층 제101호로, 감정평가서상 이용상태는 방3·거실·주방·욕실겸화장실1의 다세대주택입니다. 현장답사에서는 소유자가 거주하는 것으로 탐문됐고 임차인은 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계로 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
등기부의 기준점은 2011.07.28. 설정된 모라동새마을금고의 채권최고액 84,500,000원 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 김해세무서장 압류와 경남신용보증재단· 중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리 구조는 복잡하지 않지만, 가격 판단에는 별도의 검증이 필요합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이나, 영진빌라1차는 총 8세대이며 비교할 실거래 금액이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10146 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 1112-3 영진주택 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 인제로11번길 12-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 방3·거실·주방·욕실겸화장실1 · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 오화순 (2025.09.01. 상속, 2026.01.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권액 | 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가서상 현장답사에서는 소유자가 거주하는 것으로 탐문됐습니다. 임차보증금, 전입일, 확정일자 또는 배당요구와 관련된 임차인 내역이 없어 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 다만 소유자 점유 상태이므로 낙찰 후에는 인도 협의나 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 99,000,000원, 현재 최저매각가는 48,510,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 그러나 현재 확인되는 단지 정보에는 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 따라서 48,510,000원이 감정가보다 낮다는 사실은 분명하지만, 실제 시장가격보다 낮다는 결론까지 바로 이어지지는 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 48,510,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 33,957,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 23,769,900원 | 24% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 1. 근저당권 · 모라동새마을금고 | 84,500,000원 | 47,236,820원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 7,203,750원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 11,512,038원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 103,215,788원, 예상배당은 47,236,820원이며 미배당액은 55,978,968원입니다. 근저당권부터 미배당이 발생하고 후순위 가압류에는 배당이 없지만, 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산김해경전철 인제대역 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·빌라·다세대주택으로 구성된 주택지대입니다. 주거환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 근거리에 버스정류장과 경전철역이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호입니다. 위생설비·난방설비·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 폭 약 8m 도로와 접합니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 공시지가는 955,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 외벽에는 ‘영진빌라1차’로 표기돼 있습니다.
- 환금성. 2002.02.05. 준공된 총 8세대 소규모 다세대주택입니다. 거래 표본이 제한적이므로 아파트처럼 단지 평균만으로 가격을 산정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 직접 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신 어방동 인근의 연식·면적·층이 유사한 다세대주택 실거래를 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 소유자 거주 물건이므로 내부 수리 상태와 누수·결로·난방·창호 상태를 확인하고 수리비를 응찰가에서 차감해야 합니다.
- 소유자 점유·인도. 임차인은 없지만 소유자가 점유하고 있으므로 인도 협의, 인도명령과 이사 일정에 필요한 비용과 기간을 고려해야 합니다.
- 관리비 확인. 체납 관리비가 있는지 관리 주체에 확인하고, 공용부분 체납액의 부담 가능성을 점검해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표는 확정액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 물건은 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후의 압류와 가압류는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 48,510,000원으로 감정가 99,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 영진빌라1차는 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 절반가량 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 통과할 수 있지만 가격은 현장 상태, 인근 유사 거래와 재매각 가능성을 확인한 뒤 결정해야 합니다. 이 사건의 결론은 권리 안전성은 양호, 가격 확신은 제한적입니다.
