청주지방법원 2024타경1237. 충주시 살미면 용천리의 토지와 저온창고·작업장·창고·소매점·제조업소·사무실 등이 함께 매각되는 물건입니다. 토지는 창고용지 1,227㎡이고, 일반철골조·경량철골조 건물과 부속 저온창고, 일부 제시외 건물·관정·정원시설·수목·기계기구가 일괄매각 대상에 포함됩니다. 감정가 2,078,817,990원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 1,064,354,000원입니다.
등기만 보면 말소기준은 2021.05.14. 새충주새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 신한은행·최용호 근저당, 충북신용보증재단·중소벤처기업진흥공단·엠캐피탈 가압류, 국·충주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부 뒤에 있습니다. 주민등록표상 전입자 김선옥은 2017.02.15. 전입해 말소기준보다 앞서며, 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 인수액도 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경1237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 살미면 용천리 551-1, 551-5 · 충청북도 충주시 살미면 중원대로 2259 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 저온창고·작업장·숙소·창고·소매점·제조업소·사무실 |
| 토지 | 창고용지 1,227㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로 한면 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사월악산농원 (2018.02.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,078,817,990원 / 1,064,354,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새충주새마을금고 / 1,385,954,590원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 토지·건물·일부 제시외 시설·기계기구 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준인 새충주새마을금고 근저당권은 2024.08.22. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당권에 부수된 이전·근질권 관계로, 경매 매각 시 해당 담보권과 함께 정리되는 구조입니다. 말소기준 이후의 후순위 권리 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 인원 3명
| 성명 | 점유 부분·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현수 | 목적물 5번·6번 전부 · 사무실·창고 | 2022.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선옥 | 미상 · 주민등록표상 전입자 | 2017.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김영란 | 목적물 전부 · 저온저장고 | 2021.10.27 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김현수와 김영란의 전입은 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 김선옥은 말소기준보다 앞선 전입자로 분류되지만, 점유 대상과 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 이 사건은 여러 동의 창고·점포·제조업소·숙소와 토지가 함께 묶여 있어, 주민등록만으로 어느 건물 또는 어느 부분을 점유했는지 판단하기 어렵습니다.
③ 가격 시나리오 — 실거래가가 아니라 미배당을 본다
이 물건은 국도변 상가지대의 토지와 저온창고·제조업소·소매점·숙소·기계기구 등이 한꺼번에 매각되는 특수자산입니다. 아파트처럼 단순한 동일 평형 평균가격으로 비교하기 어렵고, 현재 확인되는 가격 지표는 감정가 대비 유찰률과 회차별 채권 미배당 규모입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차·3회 유찰 | 1,064,354,000원 | 51.2% | 1,051,310,460원 | 1,861,129,473원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 851,483,200원 | 40.96% | 840,568,368원 | 2,071,871,565원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 681,186,560원 | 32.77% | 671,974,694원 | 2,240,465,239원 | 0원 |
유찰이 이어지면 낙찰대금은 낮아지지만 채권 미배당은 1,861,129,473원에서 2,240,465,239원으로 늘어납니다. 후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 매수인이 승계하지 않지만, 선순위 임차보증금은 별도입니다. 따라서 김선옥의 보증금과 배당 여부를 확인하기 전에는 어떤 회차도 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,064,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,043,540원 |
| 2. 근저당 · 새충주새마을금고 | 1,560,000,000원 | 1,051,310,460원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 348,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최용호 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충북신용보증재단 | 44,225,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 323,432,756원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 엠캐피탈 주식회사 | 36,782,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 2,912,439,933원 중 예상배당은 1,051,310,460원이고, 미배당은 1,861,129,473원입니다. 신청채권자 청구액 1,385,954,590원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각 포함·제외 물건 — 법정지상권이 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물 외에 차양·창고 등 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢·㉣·㉤·㉥·㉦·㉧·㉩, 농업용 관정 ㉭, 정원시설 ㉠-1, 수목 ㉡-1이 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외 건물. 제시외 건물 ㉨·㉪·㉫·㉬은 매각에서 제외되고, 해당 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 포함 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 중 지게차와 금속검출기 일련번호 8번·18번은 매각에 포함됩니다.
- 제외 기계기구. 일련번호 1~7번, 9~17번, 19~28번은 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.
- 건물 위치 확인. 목록 7번·8번 건물은 공부상 용천리 554-3 외 6필지 지상이나, 현황은 용천리 552·553 양 지상에 소재합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 용천삼거리 남서측 인근의 국도변 상가지대로 일반음식점·주유소·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 편리한 지역입니다.
- 이용상태. 목적물 5번은 1층 저온창고·작업장, 2층 숙소로 이용 중이며, 6번은 창고, 7번은 소매점, 8번은 1층 제조업소·2층 사무실, 8번 부속건물은 저온창고로 이용 중입니다.
- 건물구조. 일반철골조·경량철골조 판넬지붕 건물과 철근콘크리트구조 지하 1층 부속건물로 구성됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 국도36호 중로1류, 접도구역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등의 적용을 받습니다.
- 토지가격. 공시지가는 134,100원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김선옥 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 실제 거주·점유 개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 다시 계산. 낙찰가에 김선옥의 미배당 보증금 가능액을 더해 계산하고, 보증금이 확인되기 전에는 최저가만으로 응찰가 상한을 정하지 마십시오.
- 제외 건물 현황측량. 제시외 건물 ㉨·㉪·㉫·㉬의 위치·면적·소유자와 각 건물이 점유하는 토지 범위를 현황측량으로 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 토지와 제외 건물의 소유관계 변동, 건물 신축 시점과 담보권 설정 시점을 대조해 법정지상권 성립 가능성을 별도 검토해야 합니다.
- 기계기구 실사. 매각 포함 지게차·금속검출기의 현존 여부와 상태를 확인하고, 소재불명으로 제외된 기계기구를 감정가에 포함된 설비로 오인하지 마십시오.
- 목록 7·8 위치 대조. 공부상 소재지와 현황 소재지가 다른 건물의 경계·소유권·점유관계를 지적도와 현황측량으로 확인해야 합니다.
- 세금·우선변제 확인. 예상배당에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 배당요구 종기 자료에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 숫자로 만들 위험
이 물건은 감정가 2,078,817,990원에서 1,064,354,000원까지 내려왔습니다. 그러나 세 차례 유찰됐다는 사실과 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 선순위 전입자 김선옥의 보증금과 점유 부분이 미상이고, 매각 제외 건물의 법정지상권 성립 여부도 불분명하기 때문입니다.
후순위 근저당·가압류·압류가 소멸한다는 점은 분명하지만, 그것만으로 권리가 안전해지는 것은 아닙니다. 김선옥의 인수 가능 보증금과 제외 건물의 토지사용 부담을 확인하지 못하면 실질취득액도 알 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리비용은 아직 숫자가 아닙니다. 보증금과 법정지상권을 금액으로 확정하기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 결론입니다.
