임차인 0명·배당표상 매수인 인수 0원입니다. 신건 최저가는 동일 면적 실거래 평균의 82.9%라 가격은 좋아 보입니다. 다만 등기부에는 과거 근저당·전세권·경매개시 흔적이 매우 많고, 신청채권자도 일부만 배당되는 구조라 원본 말소·배당관계 확인이 핵심입니다.
서울중앙지방법원 2024타경118772. 서울 중구 신당동 약수하이츠아파트 110동 303호입니다. 감정 이용상태는 아파트, 사용승인일은 1999.07.29., 단지는 1,598세대 규모입니다. 이번 회차는 아직 유찰 없는 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 1,070,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.11.30. 을구 31번 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 이 권리는 2024.09.06. 한국자산관리공사로 이전됐고, 현재 경매개시 채권자는 한국자산관리공사입니다. 데이터상 임차인은 없고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 등기부 이력에는 오래된 근저당·전세권·질권·경매개시 및 말소가 다수 존재하므로, “단순한 신건”으로만 보면 안 되고 말소기준 전후 권리와 말소 완료 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경118772 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 동호로10길 30, 110동 3층303호 (신당동,약수하이츠아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상 면적 65.37㎡ · 지상20층 중 3층 |
| 소유자 | 이현애 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,070,000,000원 / 1,070,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 979,136,325원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.11.30. 근저당
임차인 데이터는 없습니다. 따라서 보증금 인수형 사건은 아니며, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조도 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 과거 경매개시결정 2건, 근저당권·전세권·질권 설정 및 말소 이력이 길게 이어져 있어, 권리분석의 핵심은 “임차인”보다 등기상 권리의 말소·이전·소멸관계 확인입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 82.9%
같은 단지 약수하이츠 동일 면적 65.37㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2025년 6월부터 2026년 5월까지 거래가 제공되어 있고, 평균은 1,291,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 65.37㎡ | 11 | 1,565,000,000원 |
| 2026.03 | 65.37㎡ | 16 | 1,495,000,000원 |
| 2026.03 | 65.37㎡ | 7 | 1,590,000,000원 |
| 2025.09 | 65.37㎡ | 8 | 1,350,000,000원 |
| 2025.09 | 65.37㎡ | 6 | 1,200,000,000원 |
| 2025.08 | 65.37㎡ | 19 | 1,230,000,000원 |
| 2025.08 | 65.37㎡ | 13 | 1,200,000,000원 |
| 2025.06 | 65.37㎡ | 17 | 1,195,000,000원 |
| 2025.06 | 65.37㎡ | 17 | 1,195,000,000원 |
| 2025.06 | 65.37㎡ | 17 | 1,195,000,000원 |
| 2025.06 | 65.37㎡ | 14 | 1,140,000,000원 |
| 2025.06 | 65.37㎡ | 14 | 1,140,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,291,250,000원 |
실거래 범위는 1,140,000,000원~1,590,000,000원이고, 이번 최저가는 1,070,000,000원입니다. 데이터상 최저가/시세 비율은 82.9%입니다. 즉 이 사건은 임차인 인수 때문에 실질취득가가 올라가는 유형이 아니라, 최저가 자체가 실거래 평균보다 낮은 가격형 신건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,070,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,100,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사평화은행 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이동오 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 동군산농업협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 37,200,000원 | 37,200,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 288,000,000원 | 276,200,000원 |
| 이후 후순위 채권자 | 3,619,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 1,070,000,000원 가정 시 채권자 총 청구 4,688,200,000원 중 1,056,900,000원이 배당되고, 부족액은 3,631,300,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,070,000,000원 | 1,056,900,000원 | 3,631,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 856,000,000원 | 845,040,000원 | 3,843,160,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 684,800,000원 | 675,552,000원 | 4,012,648,000원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 대신 채권자 미배당액이 커지는 구조입니다. 신청채권자 기준으로도 현 회차와 1회 유찰 시 배당액은 167,200,000원, 2회 유찰 시에는 62,052,000원으로 표시되어 전액 만족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3·6호선 환승역인 약수역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 현황은 아파트입니다. 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 지상20층 건물 중 제3층 제303호입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 절대보호구역·상대보호구역 등이 표시됩니다.
- 환금성. 약수하이츠는 1,598세대 단지이고 동일 면적 실거래 12건 평균은 1,291,250,000원입니다. 다만 거래가 범위가 넓어 개별 상태와 층의 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 대조. 등기 이력이 매우 길고 근저당·전세권·질권·말소가 다수 존재합니다. 말소기준과 현재 유효 권리를 최신본으로 재확인하세요.
- 임차인 확인. 데이터상 임차인은 0명이지만, 감정요항에는 임대미상이 기재되어 있습니다. 현황조사·전입세대·점유자 확인은 별도로 필요합니다.
- 가격 상한. 최저가 1,070,000,000원은 실거래 평균 대비 낮지만, 실거래 최저 1,140,000,000원과의 차이를 감안해 수리비·명도비·관리비를 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 부담될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당 리스크. 채권자 미배당이 크고 신청채권자도 전액 만족되지 않는 구조입니다. 배당표는 추정이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
맺으며 — 가격은 매력, 권리 확인은 필수
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 데이터가 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가 1,070,000,000원은 동일 면적 실거래 평균 1,291,250,000원의 82.9%라 가격도 평균 대비 낮습니다. 다만 권리 이력은 결코 가볍지 않습니다. 과거 근저당과 전세권, 질권, 경매개시 및 말소가 반복된 물건이므로 권리는 합격 가능, 원본 확인은 필수입니다. 응찰 판단은 최신 등기·명세서·현황조사와 실제 점유·관리비 확인을 끝낸 뒤에 하는 것이 안전합니다.
