매력지수 B등급 · 후순위 임차권 위험은 낮지만 다수 임차인·위반건축물 확인이 필요한 물건
말소기준권리 후 임차권등기는 소멸하고 인수금액은 0원이지만 다수 점유관계와 위반건축물 사항을 확인해야 하므로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기가 다수 설정된 전형적인 전세피해형 구조이지만, 모두 신한은행 근저당 이후 권리로 분석되어 낙찰자가 직접 인수할 금액은 0원입니다. 다만 건축물 용도와 점유관계 확인은 필수입니다.
감정가 / 최저가
3,973,927,300원
신건
청구금액
1,479,750,315원
매수인 인수
0원
후순위 권리 소멸
임차권등기
다수
대항력 없음 판정
물건 개요
사건번호
서울중앙지방법원 2025타경1048
소재지
서울특별시 관악구 신림동 408-42
용도
연립/다세대 + 토지 · 지하1층/지상6층
이용상태
지1층~6층 다중주택
소유자
전영덕
말소기준권리
2020.03.06 신한은행 근저당권 1,200,000,000원
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
2020.02.24 소유권보존 공유자 윤재욱·전순미
2020.11.30 소유권이전 소유자 전영덕
2020.03.06 말소기준 신한은행 근저당권 설정 1,200,000,000원
2025.01.22 소멸 토스뱅크 가압류 26,941,337원
2025.03.20 소멸 임의경매개시결정 신한은행
권리 판단 말소기준권리 이후 설정된 임차권등기와 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 보증금이 존재하더라도 데이터상 대항력 있는 임차인으로 판정되지 않아 낙찰자 인수 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
처리
조민지
125,000,000원
없음
소멸
강다빈
80,000,000원
없음
소멸
박수지
120,000,000원
없음
소멸
정효빈
145,000,000원
없음
소멸
하지연
135,000,000원
없음
소멸
등기된 임차권등기 중 일부 주요 항목 표시. 전체 임차권등기는 말소기준권리 후순위로 분석됩니다.
③ 예상 배당표
항목
배당액
집행비용
42,139,273원
신한은행 근저당권
1,200,000,000원
토스뱅크 가압류
26,941,337원
소유자 교부
2,704,846,690원
매각대금 분배
유찰 시나리오
주의사항 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 건축물대장상 위반건축물 등재 사항이 있습니다. 가격 판단 전 현황 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
신한은행 2020.03.06 근저당권이 말소기준권리인지 원본 확인
임차권등기 각 권리의 말소 여부와 배당요구 여부 확인
위반건축물 등재 내용과 실제 이용상태 확인
다중주택 용도 및 점유현황 확인
맺으며
이 사건은 임차권등기가 다수 존재해 외형상 위험해 보이지만, 핵심은 순위입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이며 매수인 인수금액은 0원으로 분석됩니다. 다만 다중주택·위반건축물·점유관계 확인이 낙찰 전 핵심 검토사항입니다.
사건 개요
소재지
서울특별시 관악구 신림동 408-42
법원·사건
서울중앙지방법원
·2025타경1048
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-06-30 10:00
·경매법정 (제4별관 211호)
물건
대
155㎡외 2건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (3)
#1
서울특별시 관악구 신림동 408-42
155㎡
#2
서울특별시 관악구 신림동 408-51
142㎡
#3
서울특별시 관악구 신림동 408-42
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 제2종근린생활시설 및 단독주택
지1 144.88㎡
1층 122.83㎡
2층 126.59㎡
3층 126.59㎡
4층 109.75㎡
5층 109.75㎡
6층 106.58㎡
옥탑1층 57.5㎡(연면적제외)
옥탑1층 16.44㎡(연면적제외)
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 관악구 신림동 408-42
2025-04-01 18:17
서울특별시 관악구 신림동 408-51
2025-04-03 12:35
서울특별시 관악구 신림동 408-42
이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 소유자와 임차인 41명, 상가건물임대차 현황서에는 임차인 1명이 등재되어 있음.
현장에 임하여 전입세대열람 내역에 등재된 김*수(2층 301호), 이*민(2층 304호), 최*원(4층 503호), 유*숙(4층 505호), 고*의(5층 604호), 김*인(5층 607호), 정*빈(6층 701호), 이*철(6층 702호), 전*련(6층 703호), 최*연(6층 704호) 각 점유자를 만나 조사한 바, 위 임차인들은 각 호실을 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하고 나머지 점유자 등은 만날 수 없어서 각 출입문에 안내문을 부착하고 위 전입세대열람 내역에 등재된 세대주들을 각 임차인으로 보고함. 단, 점유관계는 확인이 필요함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-06-3010:00경매법정 (제4별관 211호)
최저매각가39억 7,392만원
입찰 보증금3억 9,739만원최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-0714:00제4별관 3층 7호 법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
회차
날짜
결과
최저가
1
2026-06-30
대기
39억 7,392만원
토지 개요
사건 매물
134평
442㎡
02
토지 매물
3건
매물 수
물건 #1
155.0㎡≈46.9평
토지02
서울특별시 관악구 신림동 408-42
물건 #2
142.0㎡≈43.0평
토지02
서울특별시 관악구 신림동 408-51
물건 #3
144.9㎡≈43.8평
건물02일반건물
서울특별시 관악구 신림동 408-42
토지 정보
VWorld
47평
155㎡
주거지역
용도지역
세로
★★ 접면
⚠ 1건
저촉·고위험
기본
지목대· 토지대장
면적155.0㎡≈46.9평
소유개인
소재서울특별시 관악구 신림동 · 408-42
특성
제3종일반주거지역
이용상황주거기타
지형
완경사
사다리형
도로접면 등급세로한면(가)
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
●
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
6억 5,534만원
4,228,000원/㎡ × 155.0㎡
▲
감정가 606%
2026년 기준
4,228,000원/㎡
▲
+85.4%
· 연평균 +6.6%· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (1)
토지거래계약에관한허가구역
기본 분류 (3)
제2종일반주거지역
접함
도시지역
제3종일반주거지역
추가 규제 (4)
가축사육제한구역
과밀억제권역
대공방어협조구역
중점경관관리구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
