한 줄 평 서초구 잠원동 미주파스텔 아파트로 권리관계는 매각 후 정리되는 구조입니다. 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최저가 22.9억은 최근 12개월 실거래 평균 20.2475억보다 높은 수준이라 신건 가격 메리트는 제한적입니다.
감정가 / 최저가
2,290,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 12개월 평균
2,024,750,000원
84.64㎡ 최근 4건
최저가 ÷ 최근시세
113.1%
최근 시세 이상
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
서울중앙지방법원 2025타경1161. 서울 서초구 잠원동 미주파스텔 10층 1006호 아파트입니다. 전용면적은 감정 대상 기준 84.64㎡이며, 방3·거실·주방·욕실2 구조로 이용 중입니다. 소유자는 김용석, 이경은 공유자이며 2015년 매매 당시 거래가액은 746,000,000원입니다.
권리 분석의 핵심은 말소기준권리 이후 권리의 처리입니다. 현재 말소기준은 2024년 7월 설정된 평창하이그로스 주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1161 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 잠원동 54 미주파스텔 10층1006호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 |
| 소유자 | 김용석, 이경은 (공유자 각 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 2,290,000,000원 / 2,290,000,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 1,495,859,093원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수 부담 없음
임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 현황상 폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 미상이나, 대항력 임차인 보증금 인수 자료는 확인되지 않습니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격 점검
미주파스텔 동일 면적 84.64㎡ 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균 거래가는 2,024,750,000원입니다. 최저매각가 22.9억은 최근 평균 대비 113.1%로 최근 시세보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 84.64㎡ | 10 | 2,220,000,000원 |
| 2025.03 | 84.64㎡ | 13 | 2,019,000,000원 |
| 2025.03 | 84.64㎡ | 9 | 1,950,000,000원 |
| 2025.02 | 84.64㎡ | 2 | 1,910,000,000원 |
| 2023.06 | 84.64㎡ | 1 | 1,590,000,000원 |
| 1,937,800,000원 | |||
⚠️ 가격 판단 전체 평균 거래가 1,937,800,000원이 아니라 최근 12개월 평균 2,024,750,000원과 최신 거래 2,220,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 높아 신건 응찰 시 가격 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 25,300,000원 |
| 을구 16번 근저당 · 평창하이그로스주식회사 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 17,496,898원 | 17,496,898원 |
| 갑구 4번 가압류 · 평창하이그로스 주식회사 | 45,035,899원 | 45,035,899원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,842,167,203원 |
매각대금 배분
감정가 vs 최근 실거래
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차보증금 인수나 별도 승계 권리 부담은 없습니다.
⛔ 가격 관점 신건 최저가 22.9억은 최근 12개월 평균 거래가 20.2475억보다 높습니다. 권리는 안전하지만 가격 메리트는 별도 검토가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 서울특별시 서초구 잠원동 소재 서울신동초등학교 북서측 인근으로 아파트 단지가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장과 지하철3호선 잠원역이 위치합니다.
- 환경. 신동중학교 등 학교시설과 한강고수부지가 인근에 있습니다.
- 환금성. 미주파스텔 91세대 규모이며 2002년 사용승인된 아파트입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 응찰가를 설정해야 합니다.
- 권리 확인. 등기부상 말소기준권리와 후순위 권리 소멸 여부를 원본 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 현황조사상 미상이므로 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 따져야 한다”
잠원동 미주파스텔 1006호는 권리 분석만 보면 매수인 인수 부담이 없는 안정형 물건입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 권리뿐 아니라 가격입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 거래 수준보다 높아 신건 단계에서 가격 경쟁력이 충분한지는 별도 판단이 필요합니다. 권리는 합격, 가격은 검토 대상입니다.
