서울중앙지방법원 2025타경2638. 서울 관악구 신림동 1657-17의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상3층이며 공부상 다중주택으로 이용 중입니다. 토지는 158.5㎡의 대지이고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리의 출발점은 2017.01.31 설정된 관악농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액 172,800,000원의 을구 1번이 말소기준이고, 같은 날 설정된 403,200,000원의 을구 2번 근저당과 그 뒤의 주택임차권등기 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 실제 점유관계에는 전입일이 확인되지 않은 사람이 있어 대항력 판정을 전부 확정할 수 있는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2638 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1657-17 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 다중주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상3층 |
| 토지 | 대 158.5㎡ · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이성대 · 2017.01.11 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 2,270,796,700원 / 1,453,309,888원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권액 | 494,723,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리가 대부분
말소기준권리는 2017.01.31 을구 1번 관악농업협동조합 근저당권 172,800,000원입니다. 같은 날의 을구 2번 근저당권 403,200,000원과 이후 등기된 성주영, 조순필, 유인상, 이영윤, 백재원, 이용현, 오채진, 방소연의 주택임차권은 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차·점유 현황
| 임차·점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경화 | 2017.06.26 | 미상 | 미상 | 2025.09.10 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍예찬 | 2019.11.21 | 미상 | 미상 | 2025.10.13 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권아영 | 2019.02.19 | 미상 | 미상 | 2025.09.02 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장신규 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 2025.09.08 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SHOSHINA EKATERINA | 2025.06.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성주영 주거 · 임차권등기 | 2022.01.24 | 2021.12.30 | 90,000,000원 | 2024.02.26 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조순필 주거 · 임차권등기 | 2018.07.02 | 2018.06.14 | 85,000,000원 | 2024.10.04 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유인상 주거 · 임차권등기 | 2021.03.02 | 미상 | 70,000,000원 | 2025.05.28 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영윤 주거 · 임차권등기 | 미상 | 미상 | 10,000,000원 | 2025.07.24 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백재원 주거 · 임차권등기 | 2023.08.18 | 미상 | 100,000,000원 | 2025.08.21 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이용현 주거 · 임차권등기 | 2019.05.31 | 2019.05.08 | 60,000,000원 | 2025.08.29 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오채진 주거 · 임차권등기 | 2020.05.13 | 미상 | 80,000,000원 | 2025.09.09 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방소연 주거 · 임차권등기 | 2021.12.07 | 2021.11.16 | 100,000,000원 | 2025.10.30 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 64%와 ‘시세 대비 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 1,453,309,888원으로 감정가 2,270,796,700원의 64%입니다. 2회 유찰된 결과 가격 자체는 감정가보다 크게 낮아졌습니다. 그러나 동일 용도·인근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 “감정가 대비 64% = 시세보다 저렴하다”로 연결해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 1,453,309,888원 | 0원 | 860,376,789원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 1,162,647,910원 | 0원 | 572,621,431원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 930,118,328원 | 0원 | 342,417,145원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,453,309,888원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,933,099원 |
| 1. 근저당 · 관악농업협동조합 | 172,800,000원 | 172,800,000원 |
| 2. 근저당 · 관악농업협동조합 | 403,200,000원 | 403,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 860,376,789원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 두 근저당 채권최고액 합계가 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KT구로타워 북동측 인근이며, 주위에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 2호선 구로디지털단지역이 소재합니다.
- 이용. 공부상 다중주택으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 158.5㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 공시지가 4,089,000원/㎡이며 평지·자루형 토지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 근거가 없어 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 환금성이나 적정 응찰가를 정량 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유관계. 전입일이 확인되지 않은 사람은 ‘대항력 없음’으로 단정하지 말고 원본 명세서·전입관계와 실제 점유를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 정경화·홍예찬·권아영·장신규·SHOSHINA EKATERINA 등은 보증금이 확인되지 않으므로 임대차 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 범위. 성주영·조순필·유인상·이영윤·백재원·이용현·오채진·방소연의 임차권등기 범위가 건물 각 층의 일부로 나뉘어 있으므로 실제 호실·점유 상태를 대조해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 공부상 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 유형의 실제 매매가를 별도로 확인한 뒤 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 실제 시세
이 사건은 감정가 2,270,796,700원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 1,453,309,888원, 감정가의 64%까지 내려와 있습니다. 등기와 배당 시뮬레이션만 보면 말소기준 이후 권리가 중심이고 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 다중주택은 여러 임차·점유관계가 한 건물에 겹쳐 있는 구조이고, 이 사건에도 전입일이 확인되지 않아 대항력을 확정하지 못하는 점유관계가 남아 있습니다. 게다가 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 “감정가 64%니까 싸다”는 결론도 내릴 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 낮지만, 점유 확인과 가격 검증은 아직 필요입니다.
