서울중앙지방법원 2025타경102767. 서초구 서초동 ‘서초하임’ 제2층 제204호, 전용 29.97㎡ 소형 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이고, 토지 이용상황도 다세대입니다. 따라서 이 물건은 아파트가 아니라 도시형생활주택 성격의 소형 다세대로 봐야 합니다. 감정가 6.49억에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 4.1536억, 감정가의 64%입니다.
권리 구조는 말소기준이 분명합니다. 2022.02.25 을구 1번 은평신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·후순위 근저당·경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김강헌은 전입일이 2024.05.30으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없다는 데이터가 붙어 있습니다. 보증금은 미상이지만, 현재 제공 데이터의 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102767 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.97㎡ · 4층 건물 중 제2층 제204호 |
| 소유자 | 김정재 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 649,000,000원 / 415,360,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 2,055,829,560원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
이 사건의 기준점은 2022.02.25 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 은평신용협동조합이고, 채권최고액은 4,111,200,000원입니다. 이후 2025.09.19에 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 있으나, 기준 권리의 후속 이전으로 보아야 하고 경매 매각으로 말소되는 담보권 구조입니다. 갑구 가압류, 후순위 근저당, 근저당권 가처분, 임의·강제 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 없음
제공된 임차인 데이터에는 김강헌 1명만 기재되어 있습니다. is_subrogation 및 is_guarantor가 모두 false이므로 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
| 성명 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김강헌 | 주거 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0 |
전입신고가 말소기준권리 이후라는 점이 핵심입니다. 보증금은 미상이므로 보완 확인은 필요하지만, 현재 명세서·현황조사 데이터의 위험 메모는 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”입니다. 따라서 이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 표본은 1건뿐
서초하임은 총 16세대, 사용승인일 2022.02.08인 소규모 다세대입니다. 최근 실거래 데이터는 전용 29.76㎡, 1층, 2024.09 거래가 595,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 415,360,000원은 이 실거래 평균 대비 69.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 29.76㎡ | 1 | 595,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 595,000,000원 |
숫자만 보면 최저가 4.1536억은 실거래 5.95억 대비 할인 폭이 있습니다. 다만 이 비교는 1건 표본에 의존합니다. 16세대 소형 다세대는 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않기 때문에, “시세 대비 69.8%”라는 숫자를 그대로 안전마진으로 보기는 어렵습니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 환금성·개별 호실 상태·층·향·다락 여부를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 415,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,553,600원 |
| 1. 근저당 · 은평신용협동조합 | 4,111,200,000원 | 408,806,400원 |
| 2. 가압류 · 정일용 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정일용 | 470,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 5,081,200,000원 중 408,806,400원만 배당되고, 미배당은 4,672,393,600원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 구조
현재 회차는 감정가 64%의 2회 유찰 구간입니다. 추가 유찰 시 최저가는 332,288,000원, 265,830,400원으로 내려가지만, 담보권자의 미배당은 계속 큽니다. 이는 매수인이 떠안는 금액이 아니라 배당받지 못하는 채권자의 손실 구조입니다.
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 415,360,000원 | 408,806,400원 | 4,672,393,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 332,288,000원 | 326,835,968원 | 4,754,364,032원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 265,830,400원 | 261,308,774원 | 4,819,891,226원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울교육대학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·연립주택·학교 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 교대역(지하철 3호선)이 소재해 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제2층 제204호이며, 사용승인일은 2022.02.08입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 도시가스 개별난방시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접대지와 등고평탄한 정방형 토지이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 아파트가 아니라 다세대입니다. 대출·환금성·관리 상태를 다세대 기준으로 봐야 합니다.
- 임차인 확인. 김강헌의 전입은 후순위로 대항력 없음 데이터가 있으나, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 원본을 대조하세요.
- 명도 계획. 주거 점유자가 있는 물건입니다. 인수액과 별개로 인도명령·이사 협의 비용과 시간을 반영해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 감정요항표에 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있으므로 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 거래 1건만으로 시세 확정은 어렵습니다. 동일 건물·인근 다세대 실거래와 매물 호가를 추가로 점검하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 환금성은 보수적으로
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 권리분석의 결론은 비교적 명확합니다. 다만 투자 판단은 별개입니다. 서초구 입지·신축급 다세대·최저가 64%라는 장점이 있지만, 16세대 소규모·실거래 표본 1건·주거 점유자·다수 이해관계가 동시에 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 보수 입찰입니다.