서울중앙지방법원 2025타경103214. 서울특별시 동작구 노량진동 54-35, 감정상 이용상태가 근린시설 및 주거시설인 물건입니다. 용도는 아파트가 아니라 근린시설 + 토지로 보아야 하고, 감정요항상 서울동작경찰서 남서측 인근의 교육시설·근린생활시설·업무시설·주상용건물이 혼재하는 상업지대입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 4,856,571,360원, 아직 유찰 없는 신건입니다.
권리의 기준점은 2021.05.03 접수된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리 이후의 경매개시결정, 후순위 근저당권 등은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인 쪽도 핵심은 전입일입니다. 확인된 전입자는 2021.11.12 이후라 말소기준보다 늦고, 따라서 현재 자료상 대항력 있는 인수형 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금은 확인되지 않으므로, 입찰 전 매각물건명세서 원본으로 점유관계와 보증금 신고 여부를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103214 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 노량진동 54-35 |
| 등기상 소재 | 서울특별시 동작구 노량진동 54-23 · 서울특별시 동작구 장승배기로28길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린시설 및 주거시설 |
| 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 |
| 소유자 | 김민정, 주식회사드림시드, 최경해 |
| 감정가 / 최저가 | 4,856,571,360원 / 4,856,571,360원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사다올저축은행 / 789,473,684원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
1992년 및 2019년에 설정된 근저당권은 말소기준권리보다 앞서 있으나, 각각 말소 등기 또는 배당표상 인수 0원으로 정리되는 구조입니다. 실질적인 분석 기준은 2021.05.03 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 김근혜 근저당, 다올저축은행·엔에이치저축은행 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 5명, 대항력 인수는 0원
확인된 점유자는 모두 말소기준일인 2021.05.03 이후 전입입니다. 따라서 현재 자료만 놓고는 매수인이 보증금을 떠안는 대항력 인수형으로 보지 않습니다. 실제 임차인은 5명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인성 | 2021.11.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박지원 | 2022.01.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김기태 | 2023.02.16 | 미상 | 2025.09.23 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최찬희 | 2023.01.19 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유한회사팡세홀딩스 | 2023.02.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
전입일 기준으로는 모두 후순위입니다. 보증금 미상 점유자는 금액이 확인되지 않았다는 뜻이지, 대항력 있는 임차인으로 단정한다는 뜻이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,856,571,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 50,965,714원 |
| 1. 근저당 · 노량진2동새마을금고 | - | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김근혜 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 5. 근저당 · 을구 7번 | 2,000,000,000원 | 1,145,605,646원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 4,856,571,360원 가정에서도 채권총액 5,660,000,000원 중 4,805,605,646원만 배당되어 854,394,354원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,856,571,360원 | 0원 | 4,856,571,360원 | 854,394,354원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,885,257,088원 | 0원 | 3,885,257,088원 | 1,815,995,483원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,108,205,670원 | 0원 | 3,108,205,670원 | 2,585,276,387원 |
이 사건은 대항력 있는 보증금 인수형 구조가 아니므로 실질취득은 최저가와 같습니다. 다만 최저가가 낮아진다고 곧바로 안전마진이 생기는 것은 아닙니다. 근린시설 및 주거시설 혼재 건물인 만큼 임대차 실수익, 명도 난도, 상업지 수요, 토지이용 제한을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동작경찰서 남서측 인근에 위치하며, 주변은 교육시설·근린생활시설·업무시설·주상용건물이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 노량진역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 감정상 근린시설 및 주거시설입니다. 단일 주거용 아파트가 아니므로 수익성·공실·명도 리스크를 별도로 봐야 합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 개발행위허가제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 대조. 전입자는 후순위이나 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역으로 보증금, 배당요구, 점유 부분을 대조하세요.
- 상가·주거 혼재 명도. 실제 임차인 5명이 확인됩니다. 대항력 인수액과 별개로 인도 협의 및 점유 이전 비용을 예산화해야 합니다.
- 감정가 신건 응찰 주의. 현재 최저가는 4,856,571,360원 그대로입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 수익환원·임대료·공실률 기준의 별도 가격검증이 필요합니다.
- 개발·이용 제한 확인. 일반상업지역이라도 개발행위허가제한지역 및 지구단위계획구역이 확인됩니다. 향후 용도변경·증개축 계획은 관할 확인이 필요합니다.
- 배당 변수. 신건 기준 미배당이 854,394,354원입니다. 후순위 채권자의 대응, 경매 진행 변경, 별도 권리 신고 가능성을 계속 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 물건은 무겁다”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 선명합니다. 말소기준권리 이후 전입자만 확인되고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 48.57억의 신건, 근린시설 및 주거시설 혼재, 실제 임차인 5명, 일반상업지역과 개발행위허가제한지역이 겹친 입지입니다. 따라서 이 사건은 “권리 하자”보다 가격 검증·임대차 확인·환금성이 당락을 가르는 물건입니다. 권리는 합격권, 가격은 보수적으로 재검증해야 합니다.
