서울중앙지방법원 2025타경103214. 사건 표기 주소는 서울 동작구 노량진동 54-35이고, 등기 건물은 노량진동 54-23, 장승배기로28길 13입니다. 감정평가상 이용상태는 근린시설 및 주거시설, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층입니다. 소유는 김민정 40분의 14, 주식회사드림시드 40분의 20, 최경해 40분의 6의 공유 구조입니다.
권리 순위의 출발점은 2021년 5월 3일 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 30억원 근저당입니다. 그보다 앞선 1992년 근저당과 2019년 농협은행 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 이후 김근혜 근저당 6억원, 다올저축은행·엔에이치저축은행의 근저당 20억원, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103214 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 노량진동 54-35 / 등기 건물: 서울특별시 동작구 노량진동 54-23, 장승배기로28길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 감정평가 이용상태 근린시설 및 주거시설 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 |
| 소유자 | 김민정 40분의 14 · 주식회사드림시드 40분의 20 · 최경해 40분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 4,856,571,360원 / 3,885,257,000원 (1회 유찰, 감정가 80% 회차) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사다올저축은행 / 789,473,684원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 말소기준권리는 을구 5번, 2021.05.03. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 3,000,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.11.07. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기준이 되는 설정일은 2021.05.03.입니다. 뒤이어 설정된 김근혜 근저당과 다올저축은행·엔에이치저축은행 근저당, 2025년과 2026년의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 5명 — 모두 말소기준 이후 전입
확인된 실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 다섯 명의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.05.03.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 미상이고, 김기태는 2025.09.23. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박인성 | 2021.11.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 박지원 | 2022.01.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 김기태 | 2023.02.16 | 미상 | 2025.09.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 최찬희 | 2023.01.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 유한회사팡세홀딩스 | 2023.02.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
③ 배당 구조 — 현재 회차에서도 17.56억원 미배당
현재 최저매각가 3,885,257,000원을 매각가로 가정한 배당표입니다. 채권최고액 기준 총 채권액은 5,600,000,000원, 채권자 예상 배당합계는 3,844,004,430원으로 계산돼 1,755,995,570원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 41,252,570원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 김근혜 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 | 2,000,000,000원 | 244,004,430원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 41,252,570원으로 추정돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·용도·개발제한 메모 (감정요항표·관할구청 회신 기준)
- 입지. 서울동작경찰서 남서측 인근으로 교육시설, 근린생활시설, 업무시설, 주상용건물이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 노량진역이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린시설 및 주거시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층입니다.
- 토지이용. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고, 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 개발행위 제한. 관할구청 회신은 56-13, 56-14, 54-23 세 필지가 공동개발 권장 대상이고, 2026.01.01.~2026.12.31. 개발행위허가제한지역으로 향후 건축물의 건축 등이 제한된다고 명시합니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함 사실이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이·위반. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시돼 있습니다.
- 토지 정보. 제공된 토지 정보 중 36.0㎡는 지목 도로, 주상기타 이용, 평지·사다리형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 6,665,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 5명 재확인. 권리상 대항력은 없지만 실제 인도 대상이 5명 확인돼 있으므로 현황조사 내용과 현장 점유를 맞춰보는 것이 우선입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 각 임차인의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 후순위 전입으로 부정되지만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 개발계획 확인. 2026.12.31.까지 건축 등 개발행위 제한이 회신돼 있으므로 증·개축 또는 개발 목적이라면 제한 내용과 공동개발 권장 조건을 우선 확인해야 합니다.
- 공유자 구조 확인. 김민정·주식회사드림시드·최경해의 공유 부동산이므로 매각 대상 범위가 일괄매각 범위와 정확히 일치하는지 원문 기준으로 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 유찰률만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 근린·주거 혼합 이용과 토지 조건을 반영한 별도의 현장 가치 검증이 필요합니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 점유와 활용성”
이 사건의 권리 구조 자체는 선명합니다. 2021.05.03. 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 5명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 배당표와 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’이 곧 단순한 물건이라는 뜻은 아닙니다. 실제 점유자는 5명이고, 대상은 아파트가 아니라 근린시설·주거시설이 혼재된 근린시설 + 토지입니다. 더구나 매각물건명세서 비고의 관할구청 회신에는 2026년 말까지 개발행위 제한과 세 필지 공동개발 권장 내용이 들어 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 명도 범위, 일괄매각 대상, 개발제한, 실제 사용가치를 확인하는 것이 핵심입니다. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
