서울중앙지방법원 2025타경103214. 서울 동작구 노량진동의 근린시설 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층이고, 이용상태는 근린시설 및 주거시설입니다. 등기상 현재 공유자는 김민정 40분의 14, 주식회사드림시드 40분의 20, 최경해 40분의 6입니다.
권리분석의 기준점은 2021.05.03. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 김근혜 근저당 600,000,000원, 주식회사다올저축은행 등 근저당 2,000,000,000원 및 두 건의 임의경매개시결정이 이어졌고, 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103214 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 노량진동 54-35 |
| 등기 부동산 | 서울특별시 동작구 노량진동 54-23 · 서울특별시 동작구 장승배기로28길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린시설 및 주거시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 |
| 소유관계 | 김민정 40분의 14 · 주식회사드림시드 40분의 20 · 최경해 40분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 4,856,571,360원 / 4,856,571,360원 (신건) |
| 청구금액 | 789,473,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
과거 1992년 노량진2동새마을금고 근저당과 2019년 농협은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.05.03. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2025.09.25. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이후 김근혜 근저당, 주식회사다올저축은행 등 근저당과 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 조건 확인 필요
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박인성 | 2021.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지원 | 2022.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기태 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 최찬희 | 2023.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사팡세홀딩스 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유 확인 대상은 5명입니다. 모두 전입신고가 말소기준일 2021.05.03.보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 대상이므로, 대항력 문제와 별개로 실제 점유관계·명도·배당순위는 매각물건명세서와 원본 문건으로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,856,571,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 50,965,714원 |
| 2. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김근혜 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 2,000,000,000원 | 1,205,605,646원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 5,600,000,000원 중 4,805,605,646원이 배당되고, 794,394,354원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰 시 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,856,571,360원 | 4,805,605,646원 | 794,394,354원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,885,257,088원 | 3,844,004,517원 | 1,755,995,483원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,108,205,670원 | 3,074,723,613원 | 2,525,276,387원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 789,473,684원에 대해 배당 시나리오상 1,205,605,646원이 배당돼 충족되는 구조입니다. 하지만 1회 유찰 시에는 해당 배당액이 244,004,517원으로 줄고, 2회 유찰 시에는 0원이 됩니다. 이는 채권자 배당의 문제이며, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동작경찰서 남서측 인근으로 교육시설, 근린생활시설, 업무시설, 주상용건물이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 노량진역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 건물은 근린시설 및 주거시설로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(노량진지구) 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 도로, 토지면적은 36.0㎡, 토지이용상황은 주상기타이며 공시지가는 6,665,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 박인성·박지원·김기태·최찬희·유한회사팡세홀딩스의 보증금·확정일자·계약관계와 실제 점유 범위를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 김기태 배당요구. 2025.09.23. 배당요구 사실이 있으므로 배당표와 문건을 확인해야 합니다.
- 명도 범위. 근린시설과 주거시설이 혼재하고 현황조사상 다수 점유자가 확인되므로 각 층·공간의 실제 점유자를 파악해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 4,856,571,360원 자체만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 노량진동 54-23 및 54-35 토지를 공동담보로 하고 있어 공동담보 범위와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역과 개발행위허가제한지역 등 토지이용계획상 제한을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 점유·가격 검증이 승부처
이 사건은 등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 현황조사상 5명의 전입도 모두 말소기준 뒤라 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 다만 근린시설과 주거시설이 함께 쓰이는 4층 건물이고, 확인된 5명의 보증금·확정일자·임대조건이 모두 명확하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “인수권리 때문에 위험한 사건”이라기보다 실제 점유관계와 명도 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
가격 측면에서도 실거래 비교자료가 없어 감정가 4,856,571,360원이 시장에서 유리한 수준인지 판단할 근거가 없습니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 그것만으로 신건 가격까지 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 임차·점유 원본과 주변 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
