서울중앙지방법원 2025타경103242. 서울 서초구 방배동 베라루체 3층 301호 다세대주택입니다. 전용면적 59.89㎡급으로, 권리관계는 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 2017년 설정된 남서울농업협동조합 근저당권이 기준권리이며 이후 리드코프 근저당, 이종진 근저당 등은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 최근 거래는 5.8억원인데 신건 최저매각가는 6.17억원입니다. 최근 거래 대비 약 106.4% 수준으로, 신건에서 바로 접근할 경우 가격 할인 효과는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 매각으로 소멸되는 구조

임차인 인수 위험은 없습니다. 말소기준권리는 을구 2번 남서울농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사 리드코프 근저당권과 이종진 근저당권은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높음

베라루체 동일 면적 최근 거래는 2024년 2월 1건이며 거래가는 580,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래 모두 동일하게 5.8억원입니다.

최저매각가 617,000,000원은 최근 실거래 대비 106.4%입니다. 따라서 현재 회차에서는 ‘저렴하다’고 보기 어렵고, 가격 메리트는 유찰 후 형성 여부를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 617,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 서초구 방배동 소재 방배초등학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 무난하며 노선버스 정류장 및 지하철역 접근성은 보통입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 방배동 입지는 장점이나 베라루체는 8세대 규모로 거래 표본이 적습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 확인. 신건 최저가 6.17억원은 최근 거래 5.8억원보다 높으므로 응찰 전 가격 상한 설정이 필요합니다.
• 권리 확인. 남서울농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각 소멸 구조입니다.
• 소유자 점유 확인. 실제 점유관계와 명도 가능성을 현황조사서와 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”

이 물건은 권리분석만 보면 안정적인 다세대 경매입니다. 하지만 신건 최저가는 최근 거래가격보다 높습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 입찰의 핵심은 유찰 여부와 적정 매입가 판단입니다.