서울중앙지방법원 2025타경103303. 서울특별시 중구 신당동 251-121의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층·지상 4층으로, 현재 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 토지는 235.0㎡, 지목은 대, 일반상업지역에 속합니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함 및 토지 일부 약 77.49㎡가 현황·배치도상 도로후퇴면적이라고 기재되어 있습니다.
권리의 기준점은 2023.11.10 설정된 화성새마을금고 근저당권 3,840,000,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 2025.07.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.04.13에는 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 다만 이번 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리보다 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103303 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 251-121 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 |
| 토지 | 235.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 씨에이케이파트너스유한회사 21분의 7 · 이근조 21분의 7 · 이은옥 21분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 5,055,624,200원 / 2,588,479,590원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 51% |
| 청구액 | 3,435,167,836원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계가 핵심
현재 등기상 말소기준권리는 2023.11.10 설정된 을구 15번 화성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이고 채무자는 씨에이케이파트너스유한회사입니다. 2025.07.04 화성새마을금고가 임의경매개시결정을 받았으며, 근저당권은 2026.04.13 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인 인수 5,000,000원, 추가 금액은 미상
| 점유자 | 전입·점유 기준일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김승권 | 2011.02.21 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 매수인 인수 |
| 이은옥 | 2022.03.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 어거스마틴(주) | 2013.04.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이영규 | 2025.02.26 | 미상 | 미상 | 말소기준 이후 |
김승권은 2011.02.21 전입으로 말소기준권리인 2023.11.10보다 앞서고, 보증금 5,000,000원·월세 500,000원이 확인됩니다. 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 기준 최소 확인 실질취득액은 2,588,479,590원 + 5,000,000원 = 2,593,479,590원입니다.
반면 이은옥은 2022.03.11, 어거스마틴(주)는 2013.04.05로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자 등이 확인되지 않았으므로 이 둘을 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·보증금 미상 점유자로 보는 것이 안전합니다. 이들의 보증금이 존재하고 인수대상이 된다면 실질취득액은 위 2,593,479,590원보다 더 커집니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 2,588,479,590원으로 감정가 5,055,624,200원의 51% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균 실거래, 최신 거래가격, 최근·과거 추세 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 2,588,479,590원 | 2,560,194,794원 | 1,279,805,206원 | 5,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 2,070,783,672원 | 2,047,675,835원 | 1,792,324,165원 | 5,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 1,656,626,937원 | 1,637,660,668원 | 2,202,339,332원 | 5,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,588,479,590원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,284,796원 |
| 인수 · 김승권 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 화성새마을금고 | 3,840,000,000원 | 2,560,194,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 3,840,000,000원 중 2,560,194,794원이 배당되고, 1,279,805,206원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 김승권 보증금 5,000,000원은 배당액 0원으로 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 자체의 확인 포인트
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 것으로 기재되어 있습니다.
- 도로후퇴면적. 토지 일부 약 77.49㎡는 현황 및 배치도상 도로후퇴면적입니다.
- 위반건축물 표시 상충. 감정 관련 내용에서는 공부와의 차이가 없고 해당사항 없음으로 적혀 있으나, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재라고 기재되어 있습니다. 원본 대조가 필요합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 서울도심, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 면적 235.0㎡, 공시지가 8,387,000원/㎡, 상업용, 평지, 자루형, 세로한면(가) 조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울광희초등학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 신당역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이은옥·어거스마틴(주) 보증금 확인. 말소기준보다 앞선 점유관계인데 보증금이 미상입니다. 인수 여부와 금액을 확정하기 전에는 총 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 김승권 5,000,000원 인수 반영. 최저가만 보지 말고 확인된 인수보증금을 반드시 더해 자금계획을 세워야 합니다.
- 이영규 관계 확인. 말소기준 이후 전입이지만 등기부상 과거 권리자와 동일한 이름으로 관계인 가능성이 지적되어 있습니다.
- 제시외 건물·도로후퇴면적 확인. 일괄매각 범위와 실제 사용가능 면적을 현장에서 대조해야 합니다.
- 위반건축물 원본 확인. 감정 내용과 매각물건명세서 비고가 엇갈리므로 건축물대장 및 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 51%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 볼 것은 인수범위다
이 사건은 감정가 5,055,624,200원에서 최저가 2,588,479,590원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 할인율보다 중요한 것은 임차관계입니다. 김승권의 보증금 5,000,000원은 매수인 인수가 확인되어 있고, 이은옥·어거스마틴(주)는 말소기준권리보다 앞선 점유관계이지만 보증금이 미상이라 추가 인수위험을 아직 수치로 닫을 수 없습니다.
최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 검증할 근거가 없습니다. 여기에 제시외 건물, 약 77.49㎡의 도로후퇴면적, 위반건축물 표시의 상충까지 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 미상 임차보증금과 물건 현황을 확인해 실제 취득비용을 확정하는 것입니다.
