서울중앙지방법원 2025타경103303. 서울 중구 신당동 251-121의 근린생활시설 등으로 이용 중인 지하 1층·지상 4층 건물과 토지입니다. 토지면적은 235.0㎡이고, 현재 소유관계는 씨에이케이파트너스유한회사·이근조·이은옥이 각각 21분의 7 지분을 보유하는 공유 형태입니다. 말소기준권리는 2023.11.10 설정된 화성새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 이 근저당권과 2025.07.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준권리 이후 등기권리만 지워지는지”만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 점유·임차 조사에서 네 명이 확인됐고, 그중 김승권은 2011.02.21 전입, 보증금 5,000,000원·차임 500,000원으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당자료도 김승권 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 이은옥과 어거스마틴(주) 역시 기준권리보다 앞선 전입·점유이나 보증금이 확인되지 않아, 실제 인수총액은 현재 금액만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103303 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 251-121 |
| 물건종류 / 규모 | 근린시설 + 토지 · 토지 235.0㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층/지상 4층 |
| 이용상태 | 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 씨에이케이파트너스유한회사 21분의 7 · 이근조 21분의 7 · 이은옥 21분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 5,055,624,200원 / 3,235,599,488원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 화성새마을금고 / 3,435,167,836원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) · 일반상업지역 · 공시지가 8,387,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 임차인 인수가 핵심
등기상 현재 경매의 말소기준은 2023.11.10 화성새마을금고 근저당권입니다. 그 이전의 오래된 가압류·압류·근저당·전세권 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 다수 확인되고, 현 경매개시결정은 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.04.13에는 이 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 등기도 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 확정 인수 5,000,000원, 추가 금액은 미상
| 이름 | 전입·점유일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영규 | 2025.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 이은옥 | 2022.03.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김승권 | 2011.02.21 | 5,000,000원 / 500,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 어거스마틴(주) | 2013.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
김승권은 기준권리보다 훨씬 앞선 2011.02.21 전입이고 보증금 5,000,000원이 확인됩니다. 배당계산에서도 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영됐습니다. 따라서 현재 회차에서 최소한 확인되는 실질 부담은 최저매각가 3,235,599,488원에 5,000,000원을 더한 구조입니다. 여기에 이은옥·어거스마틴(주)의 보증금이 확인될 경우 실제 실질취득 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 현재 회차 배당 — 근저당권 미배당 발생
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,755,995원 |
| 인수 · 김승권 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 화성새마을금고 | 3,840,000,000원 | 3,200,843,493원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 3,235,599,488원 가정. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 639,156,507원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 김승권 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 5,055,624,200원에서 현재 최저매각가는 3,235,599,488원으로 감정가의 64% 수준이고 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 2,588,479,590원, 4회 유찰 시 2,070,783,672원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당권 배당 | 미배당 | 매수인 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 3,235,599,488원 | 3,200,843,493원 | 639,156,507원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 · 51% | 2,588,479,590원 | 2,560,194,794원 | 1,279,805,206원 | 5,000,000원 |
| 4회 유찰 · 41% | 2,070,783,672원 | 2,047,675,835원 | 1,792,324,165원 | 5,000,000원 |
⑤ 토지·건물 리스크 — 일괄매각, 도로후퇴, 위반건축물 확인
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각되는 조건입니다.
- 도로후퇴. 토지 일부 약 77.49㎡는 현황 및 배치도상 도로후퇴면적으로 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재라고 기재되어 있습니다.
- 서류 간 확인. 감정요항표의 공부와의 차이는 ‘해당사항 없습니다’로 기재되어 있어, 위반건축물 표시 내용과 함께 원본 건축물대장을 대조할 필요가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 서울도심, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울광희초등학교 남서측 인근으로, 부근에 단독주택·공동주택·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 신당역이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층/지상 4층으로 외벽 타일 붙임, 내부 인테리어, 샷시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 이용상황은 상업용, 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이은옥·어거스마틴(주) 보증금 확인. 보증금·계약관계·점유권원·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 김승권 인수 반영. 보증금 5,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있으므로 응찰가와 별도 부담으로 봐야 합니다.
- 이영규 관계인 여부. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서 비고와 건축물대장 원본을 대조해 위반 내용과 시정 가능성을 확인해야 합니다.
- 도로후퇴면적 확인. 약 77.49㎡의 도로후퇴면적이 사용·개발가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 64%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “64%보다 먼저, 인수총액을 확정하라”
이 물건은 감정가 5,055,624,200원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 3,235,599,488원까지 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 64%라는 숫자가 이 사건의 핵심은 아닙니다. 김승권의 보증금 5,000,000원은 이미 매수인 인수로 잡혀 있고, 기준권리보다 앞선 이은옥·어거스마틴(주)의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물, 약 77.49㎡ 도로후퇴면적, 매각물건명세서상의 위반건축물 등재까지 겹칩니다. 등기 말소구조는 비교적 명확하지만, 인수총액과 물건 하자 확인이 끝나기 전에는 가격 판단도 완성되지 않습니다.
