부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경103595 · 서울중앙지방법원 · 연립/다세대
181㎡

최저매각가 신건 · 1차

3,418,633,440원 34억 1,863만 감정가 3,418,633,440원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

06-30

서울중앙지방법원 10:00

입찰 보증금

3억 4,186만

최저가의 10% · 341,863,344원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 34.19억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리보다 임차인 인수 위험이 핵심인 다중주택. 보증금 미상 대항력 임차인과 7.4억원 인수 가능성이 존재합니다.

가격 최저가 34.19억원이나 실질 취득비용은 인수 임차보증금 7.4억원 위험을 함께 검토해야 함
자금 입찰보증금 약 3.42억원 · 예상 매수인 인수액 740,000,000원
리스크 대항력 있는 임차권 다수 존재. 국세·지방세 압류 3건 당해세 여부 확인 필요

한 줄 평 감정가는 34.19억원의 서울 동작구 다중주택입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수 가능성입니다. 대항력 있는 임차인 다수가 존재하고 예상 인수 보증금은 740,000,000원입니다. 낙찰가는 끝이 아니라 실질 취득비용으로 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

3,418,633,440원

신건(0회 유찰)

임차인 인수

740,000,000원

대항력 임차인

채권청구액

1,000,000,000원

신청채권자 기준

핵심지표

C등급

인수 리스크 반영

서울중앙지방법원 2025타경103595. 서울 동작구 사당동 소재 연립/다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 34억원대지만, 등기부와 매각물건명세서를 보면 다수의 임차권등기와 대항력 임차인이 확인됩니다. 단순히 낙찰가만 보는 방식으로 접근하면 안 되는 유형입니다.

물건 개요

사건번호	서울중앙지방법원 2025타경103595 (임의경매)
소재지	서울특별시 동작구 사당동 316-225
물건종류 / 이용상태	연립/다세대 + 토지 · 다중주택(원룸 구조)
소유자	하태지
감정가 / 최저가	3,418,633,440원 / 3,418,633,440원
매각기일	2026.06.30
토지	181㎡ · 제2종일반주거지역

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 변수

⚠️ 매수인 인수 가능 권리 말소기준권리 이전에 설정된 전세권 및 대항력 임차권이 존재합니다. 예상 인수액은 740,000,000원으로 분석되며, 낙찰 전 임차인별 배당요구 및 보증금 확인이 필수입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	처리
강유정	130,000,000원	有	有	배당
차다연	120,000,000원	有	有	배당
오승희	160,000,000원	有	有	배당
강동균	180,000,000원	有	有	배당
송예희	180,000,000원	有	미상	인수 가능
강소진	160,000,000원	有	미상	인수 가능

현황조사상 조태연, 김민수 등 대항력 가능 임차인도 확인되며 보증금은 미상입니다. 보증금 미상 임차인은 대항력 여부와 인수범위를 추가 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,418,633,440원 가정)

항목	금액
집행비용	36,586,334원
우선변제 임차인 배당	1,523,586,334원
전세권 · 전국화물자동차운송사업연합회	100,000,000원
가압류 배당	42,395,254원
소유자 교부	1,752,651,852원

매각대금 배분

낙찰가 시나리오

④ 입찰 체크리스트

인수금액 확인. 낙찰 전 임차인 보증금 확정이 가장 중요합니다.
대항력 임차인. 보증금 미상 임차인은 별도 확인 후 입찰해야 합니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부를 확인해야 합니다.
일괄매각. 토지와 건물 일괄매각 구조입니다.

맺으며 — “서울 입지보다 권리가 먼저”

사당동이라는 입지는 장점이지만, 이 물건은 일반적인 깨끗한 경매와 다릅니다. 다수 임차권과 7.4억원 규모 인수 가능성이 있어 낙찰가격만으로 수익성을 판단하면 위험합니다. 권리관계 확인과 임차인별 보증금 검증 이후 접근해야 하는 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

가격보다 중요한 것은 인수 리스크 — 사당동 다중주택

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 변수

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 3,418,633,440원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “서울 입지보다 권리가 먼저”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (90장)

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