서울중앙지방법원 2025타경103714. 관악구 봉천동 872-1 바다유하우스11차 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 1,946,386,400원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,557,109,120원입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층으로 1층은 계단실·필로티 주차장, 2층은 공부상 사무소이지만 현황 다가구주택, 3~5층 역시 다가구주택으로 이용 중입니다. 따라서 한 세대짜리 다세대 물건이 아니라 여러 점유관계가 겹친 건물 전체형 임대물건이라는 점부터 권리분석의 출발점이 됩니다.
등기상 말소기준권리는 2024.04.08 설정된 동수원신용협동조합 근저당권 1,260,000,000원입니다. 그 뒤의 성덕 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정과 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 임차권등기가 지워지는 것과 임차보증금 반환책임이 사라지는 것은 별개입니다. 매각물건명세서는 조연주·이은비·박진호의 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있고, 현재 배당가정에서는 박진호 170,000,000원은 우선변제로 전액 배당되지만 조연주 150,000,000원과 이은비 30,000,000원은 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103714 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 872-1 바다유하우스11차 |
| 용도 / 매각 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 계단실·필로티 주차장 · 2층 공부상 사무소(현황 다가구주택) · 3~5층 다가구주택 · 옥탑 계단실·다락 |
| 소유자 | 주식회사바다유홀딩스 |
| 토지 | 대 112.7㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 5,044,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,946,386,400원 / 1,557,109,120원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2024.04.08 동수원신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 청구금액 | 1,071,981,004원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
② 임차인 분석 — 실제 10명, 확정 인수 외 미상위험 존재
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진호 | 2022.09.30 | 170,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 0원 |
| 허혜민 | 2023.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조연주 | 2023.07.13 | 150,000,000원 | 있음 | 배당가정 없음 | 150,000,000원 |
| 김성은 | 2023.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| CHUA ZHEN RONG | 2023.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김선웅 | 2023.11.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이은비 | 2024.01.03 | 30,000,000원 | 있음 | 배당가정 없음 | 30,000,000원 |
| 강나영 | 2024.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정종상 | 2024.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권은정 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없으므로 위 표의 실제 임차·점유관계는 10명입니다. 그중 등기된 임차권자는 조연주·이은비·박진호 3명입니다. 박진호는 임차보증금 270,000,000원 중 반환받지 못한 170,000,000원에 대해 임차권등기를 했고, 전입 2022.09.30·확정일자 2022.08.25로 현재 배당가정에서는 170,000,000원이 우선변제로 전액 배당됩니다.
반대로 조연주 150,000,000원과 이은비 30,000,000원은 현재 배당표에서 배당액 0원, 매수인 인수액 합계 180,000,000원으로 계산되어 있습니다. 따라서 최저가 1,557,109,120원에 낙찰받는다고 해도 실질취득액은 최소 1,737,109,120원입니다. 여기에 보증금 미상 4명의 인수 여부와 금액은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,557,109,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,971,091원 |
| 1. 임차인 박진호 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 인수 · 임차인 조연주 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 이은비 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 동수원신용협동조합 근저당 | 1,260,000,000원 | 1,260,000,000원 |
| 3. 주식회사성덕 근저당 | 300,000,000원 | 109,138,029원 |
| 4. 주식회사 성덕 가압류 | 320,000,000원 | 0원 |
| 5. 경기수산업협동조합 가압류 | 280,000,000원 | 0원 |
| 6. 성남동부새마을금고 가압류 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액 2,268,000,000원 중 1,369,138,029원이 배당되고 898,861,971원이 미배당으로 남는 계산입니다. 조연주·이은비 180,000,000원은 배당표 밖에서 매수인 인수로 계상됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액을 분리해 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 계상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 1,557,109,120원 | 1,369,138,029원 | 898,861,971원 | 180,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,245,687,296원 | 1,060,830,423원 | 1,207,169,577원 | 180,000,000원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 996,549,836원 | 814,184,338원 | 1,453,815,662원 | 180,000,000원 |
세 시나리오 모두 현재 계산상 매수인 인수액은 180,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 최저가가 떨어질 때에는 반드시 낙찰가 + 인수액을 함께 보아야 합니다. 더욱이 이 표에도 김성은·허혜민·김선웅·CHUA ZHEN RONG의 보증금 미상 위험은 금액으로 들어가 있지 않으므로, 단순히 64%·51.2%까지 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신봉초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거용 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서울대입구역(지하철 2호선)이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 2층은 공부상 사무소이지만 현황은 다가구주택이며, 3~5층도 다가구주택입니다. 옥탑은 계단실·다락으로 이용 중입니다.
- 토지. 대 112.7㎡, 평지·사다리형·세로각지(가), 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 정비구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층이며 기본적인 위생·급배수·냉난방·승강기·소방설비가 있습니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 4명 확인. 김성은·허혜민·김선웅·CHUA ZHEN RONG의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 현재 인수 180,000,000원 반영. 조연주 150,000,000원과 이은비 30,000,000원을 최저가와 별도로 자금계획에 넣어야 합니다.
- 박진호 배당 확인. 현재 계산에서는 170,000,000원이 우선변제로 전액 배당되지만, 실제 배당 결과에서 미변제 잔액이 생기는지 확인해야 합니다.
- 다가구 전체 점유 확인. 실제 점유·임차관계가 10명으로 다수이므로 호실별 현황과 명도 상대방을 개별 확인해야 합니다.
- 2층 용도 확인. 공부상 사무소이지만 현황 다가구주택으로 이용 중이므로 이용·임대 현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 사건이므로 토지·건물 등기와 매각대상 범위를 원본에서 일치시켜야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰보다 중요한 것은 인수액의 끝을 아는 것”
현재 최저가 1,557,109,120원은 감정가 1,946,386,400원에서 한 차례 내려온 금액입니다. 그러나 이 물건은 할인율만으로 평가할 수 없습니다. 현재 배당계산부터 매수인 인수액 180,000,000원이 존재해 실질취득이 최소 1,737,109,120원으로 올라갑니다. 여기에 말소기준보다 먼저 전입한 김성은·허혜민·김선웅·CHUA ZHEN RONG의 보증금이 모두 미상입니다.
즉 이 사건의 핵심 질문은 “1회 유찰돼 싸졌는가”가 아니라 “매수인이 최종적으로 떠안을 임차보증금이 정확히 얼마인가”입니다. 그 금액이 확정되기 전에는 현재 최저가뿐 아니라 2회·3회 유찰가에서도 실질취득비용의 상한을 확정하기 어렵습니다. 후순위 등기는 정리되지만, 임차관계는 아직 닫히지 않았습니다.
