서울중앙지방법원 2025타경104030. 신림역 북서측 인근에 위치한 태양오피스텔 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정요항표상 공부상 용도는 다세대주택입니다. 전용면적은 11.94㎡이며, 지하 1층·지상 8층 철근콘크리트 건물의 6층에 위치합니다.

이번 사건은 일반적인 근저당권 실행경매가 아닙니다. 임차보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 구조입니다. 임차인 양수지의 전입일은 2021.08.06, 확정일자는 2021.07.19로, 말소기준인 2023.01.27 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수를 고려해야 합니다.

하지만 이 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.19.자로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 양수지의 보증금에 관해서는 산술상 미배당액이 발생하더라도 매수인의 실질 인수액을 0원으로 판단하는 근거입니다. 다만 그 확약은 양수지의 채권에 한정되며, 별도의 미상 점유자에게까지 자동으로 적용되지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준은 2023.01.27. 포천세무서장의 압류입니다. 이후 의정부세무서장 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 양수지는 말소기준보다 먼저 전입해 대항력을 갖춘 임차인으로, 단순히 임차권등기가 매각으로 말소된다는 표시만으로 보증금 인수위험까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 채권 양수와 미상 점유를 구분해야 한다

확인되는 실명 임차인은 양수지 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 양수지의 임차보증금반환채권을 양수한 경매신청채권자입니다. 따라서 양수지 보증금과 주택도시보증공사 청구금액을 별개 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

주택도시보증공사는 양수지의 채권 양수인이므로 별도 임차인으로 계산하지 않습니다. '기사항전'은 매각물건명세서상 별도 기재된 명칭으로, 실제 임차 여부와 권리관계가 확인되지 않은 상태입니다.

③ 가격 분석 — 51.2% 최저가에 숨은 두 가지 변수

현재 최저매각가는 115,200,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 과거 동일 건물 거래 평균 218,250,000원과 비교하면 최저가 비율은 52.8%입니다. 다만 비교 거래가 모두 2022년 1~4월에 집중돼 있어, 이를 2026년 현재의 실거래 시세로 받아들일 수는 없습니다.

2022년 실거래 범위는 215,000,000~221,000,000원이며, 가장 마지막으로 확인되는 거래는 2022.04의 221,000,000원입니다. 다만 비교 표본은 주로 전용 12.6㎡이고 대상은 11.94㎡이므로 개별 면적 차이도 고려해야 합니다. 과거 평균 대비 최저가가 크게 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 115,200,000원 매각 가정)

아래는 우선변제권을 행사하는 양수지 보증금반환채권을 기준으로 한 예상배당입니다. 주택도시보증공사는 해당 채권의 양수인이므로 독립된 보증금을 중복 계산하지 않습니다. 또한 아래 표의 산술상 미배당액은 확약서에 따른 매수인 실질 인수액과 구분해야 합니다.

* 주택도시보증공사의 신청채권은 양수지의 임차보증금반환채권을 양수한 동일 채권 관계입니다. 별개의 임차보증금 226,000,000원이 추가로 존재한다는 의미가 아닙니다. 예상배당은 집행비용 추정치를 반영한 산술표이며, 당해세와 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 추가 유찰이 모든 위험을 해결하지는 않는다

확약 전 산술 인수액은 회차별 배당 추정 결과입니다. 확약 적용 시 양수지 관련 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 미상 점유자의 권리·보증금 및 기타 취득 부대비용은 제외했습니다.

일반적인 대항력 인수형 물건은 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다. 그러나 본건은 양수지의 대항력 포기 확약이 있으므로 해당 채권에 한해서는 추가 유찰에 따른 최저가 인하가 취득대금 감소로 연결됩니다. 다만 별도 미상 점유자의 대항력 여부를 확인하지 않은 채 추가 유찰만 기다리는 것은 권리위험을 해결하는 방법이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 신림역 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 위치합니다. 감정요항표상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 8층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 마감이며 승강기·위생·급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 북측 약 6m 도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 기재는 대상자·용도 및 지정기간을 확인해야 합니다.
• 환금성. 29세대 규모에 전용 11.94㎡의 소형 물건입니다. 과거 거래는 확인되지만 최근 거래와 현재 처분 가능한 가격은 별도로 확인해야 합니다. 동일 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.9회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 주체, 적용 채권 및 문구를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 채권 중복 계산 방지. 주택도시보증공사는 양수지의 보증금반환채권 양수인입니다. 임차보증금을 중복 합산하지 마세요.
• 미상 점유 확인. 별도 기재된 기사항전의 실제 점유 여부, 전입일, 임대차계약 및 보증금 유무를 확인하세요. 대항력은 현재 확정할 수 없습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정요항표상 공부상 다세대주택의 표기를 건축물대장·등기부와 대조하세요.
• 시세 재확인. 비교 거래는 2022년 자료입니다. 최신 동일 면적 거래, 인근 소형 주택 거래와 실제 매도 가능 가격을 확인한 뒤 입찰가를 산정하세요.
• 배당 및 조세. 선행 압류의 조세채권, 당해세와 실제 배당순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로 최종 배당 관련 서류를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.08.17. 민간임대주택 등록 관련 등기가 있습니다. 임대사업자 등록상태와 매각 이후 관련 의무 및 말소 절차를 확인하세요.
• 명도·관리비. 점유자 확인과 함께 명도 절차, 이사 협의 및 공용부분 미납 관리비 여부를 점검하세요.
• 매각기일. 2026.10.13. 입찰 전 기일 변경 여부와 최종 매각물건명세서를 재확인하세요.

맺으며 — “확약은 해결책이지만, 모든 위험의 면제증은 아니다”

이 사건의 가장 중요한 사실은 2026.06.19. 제출된 확약서입니다. 확약이 없었다면 최저가 115,200,000원만 보고 판단해서는 안 되는 전형적인 선순위 임차보증금 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하면서, 양수지의 보증금에 대한 실질 인수위험은 해소된 구조입니다.

그렇다고 전체 물건을 인수위험 0원으로 확정할 수는 없습니다. 별도 주거 점유 기재가 남아 있고, 그 권리관계와 보증금은 미상입니다. 더구나 가격 비교에 활용할 수 있는 거래가 2022년에 집중돼 있으며, 동일 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수도 8.9회입니다. 확약서 원본 확인, 미상 점유 해소, 현재 시세와 환금성 검증이 선행돼야 합니다.

따라서 이 물건은 주된 보증금 인수는 확약으로 해소됐지만, 잔여 권리와 가격 검증이 필요한 조건부 검토 대상입니다. 낮은 최저가 자체보다 실제로 어떤 권리를 인수하는지, 그리고 현재 시장에서 얼마에 처분할 수 있는지가 판단의 핵심입니다.