서울중앙지방법원 2025타경104030. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태에는 공부상 다세대주택으로 기재된 태양오피스텔 6층 601호입니다. 김택현이 2021.07.26. 매매를 원인으로 거래가액 226,000,000원에 취득했고, 2021.08.17. 민간임대주택등기도 설정돼 있습니다. 등기상 말소기준은 2023.01.27. 포천세무서장 압류입니다.

권리분석의 핵심은 등기부에 적힌 주택임차권입니다. 임차인 양수지는 2021.07.15. 임대차계약, 2021.07.19. 확정일자, 2021.08.06. 주민등록·점유개시, 보증금 226,000,000원으로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 2023.06.30. 임차권등기까지 마쳤고 우선변제권도 행사합니다. 통상 계산만 하면 현재 최저가에서 배당 후 남는 보증금이 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 이 사건에는 그 효과를 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 주된 인수는 해소

말소기준권리는 2023.01.27. 압류입니다. 양수지는 주민등록·점유개시일이 2021.08.06.으로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.07.19.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 주택도시보증공사는 이 임차인의 임차보증금반환채권을 양수해 경매신청채권자가 되었고, 대항력·우선변제권도 승계했습니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

* 양수지 관련 실질 인수 0원은 2026.06.19. 제출된 확약을 반영한 판단입니다. 확약이 없다는 가정의 배당 시뮬레이션에서는 미배당 보증금 84,816,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

③ 시세 비교 — 66% 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다

태양오피스텔의 제공 실거래 표본은 12건이고 평균은 218,250,000원, 최저 215,000,000원, 최고 221,000,000원입니다. 현재 최저매각가 144,000,000원은 이 평균의 66.0%입니다. 양수지 확약만 반영하면 알려진 실질취득액 역시 144,000,000원이므로 과거 거래가격과의 단순 숫자 비교에서는 낮아 보입니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

배당 계산만 놓고 보면 양수지 보증금 중 84,816,000원이 남아 매수인 인수로 계산되지만, 2026.06.19. 확약을 적용하면 양수지에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 2호선 신림역 북서측 인근이며, 주위에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 물건 규모. 태양오피스텔 29세대, 2021.01.28. 준공, 대상 전용면적 11.94㎡입니다.
• 토지·도로. 토지는 379.8㎡, 평지의 사다리형이며 북측 약 6미터 도로에 접합니다. 공시지가 7,009,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 소로3류에 접하고, 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
• 물적 하자. 감정자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 8.4회입니다. 소규모 29세대·초소형 전용면적과 함께 재매각 수요를 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 제출 주체와 적용 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
• 기사항전 점유관계 확인. 전입일·보증금·계약관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확약 대상이 아니므로 이 부분이 최우선 확인사항입니다.
• 용도 정합성 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 공부 용도 다세대주택, 건물명은 태양오피스텔입니다. 실제 이용과 공부·등기·건축물대장을 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 144,000,000원은 제공 실거래 평균 218,250,000원의 66.0%지만, 최신 거래가 2022.04이므로 현재 시세라고 단정하면 안 됩니다.
• 환금성 검토. 단지 경매 평균 유찰 8.4회라는 통계를 감안해 낙찰 이후 재매각 수요와 보유기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 배당·세금 재확인. 집행비용·임차인 우선변제 외 실제 배당에서 당해세·최우선변제 등에 따라 금액이 변동될 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “큰 인수는 지워졌지만, 사건 전체가 깨끗해진 것은 아니다”

이 사건의 첫인상은 강한 대항력 임차인이 있는 보증금 226,000,000원의 인수형 경매입니다. 현재 최저가 144,000,000원에서 원칙대로 계산하면 미배당 보증금 84,816,000원이 생겨, 낙찰가가 내려가도 매수인의 부담이 따라붙는 구조였습니다. 그러나 2026.06.19. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서, 양수지 관련 실질 인수는 0원*으로 바뀌었습니다.

다만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 확약 밖 기사항전은 보증금과 전입일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없고, 사건상 근린시설과 감정평가상 다세대주택이라는 용도 표현도 대조가 필요합니다. 최저가는 과거 실거래 평균의 66.0%지만 거래 표본의 최신 시점은 2022.04이고, 단지 경매 평균 유찰도 8.4회입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “주된 인수 위험은 해소, 그러나 미상 임차인·용도·환금성 확인 전까지 보수적 접근”입니다.