서울중앙지방법원 2025타경104079. 서울 서초구 방배동 765-32의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 기와지붕 지하1층·지상2층, 사용승인일은 1976.12.10이며, 현재 근린생활시설 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 토지는 대 146.2㎡, 제3종일반주거지역으로 조사됐습니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
등기부상 핵심은 2021.08.17 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2025.10.27 강제경매개시결정이 들어왔으며, 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 등장하는 점유·임차관계 3명의 전입·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수 가능성이 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 765-32 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 등으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 기와지붕 지하1층 / 지상2층 · 사용승인일 1976.12.10 |
| 토지 | 대 146.2㎡ · 제3종일반주거지역 · 공시지가 9,193,000원/㎡ |
| 소유자 | 김정옥 지분 10분의 3 · 원다나 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 3,500,090,710원 / 2,240,058,054원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 말소기준권리 | 2021.08.17 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 김정옥 · 채권액 미상 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차관계는 별도
과거 중소기업은행 근저당권과 주식회사클린코리아 근저당권, 김영애의 소유권이전청구권가등기는 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현존하는 핵심 담보권은 2021.08.17 신한은행 근저당권이며, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.10.27 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 3명 모두 대항력·우선변제 미확정
| 이름 / 상호 | 점유부분 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 베이글 인 원더랜드 | 1층 도로 방향 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 화방 | 1층 안쪽 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문정욱 | 2층 | 미상 | 2026.01.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
세 점유·임차관계 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 확정일자 역시 확인되지 않아 우선변제권도 미상입니다. 문정욱은 2026.01.12 배당요구를 했지만, 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제 여부가 확정되는 것은 아닙니다.
③ 가격 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 3,500,090,710원, 현재 회차 최저매각가는 2,240,058,054원으로 감정가의 64%입니다. 2회 유찰만 보면 할인폭이 커 보이지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,240,058,054원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,800,581원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,040,000,000원 | 2,040,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김정옥 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 175,257,473원 |
현재 회차 가정에서는 신한은행 채권최고액 2,040,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 175,257,473원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유·임차인 3명의 보증금과 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경문고등학교 북동측 인근. 주상용건물, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4·7호선 이수역이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 평가할 물건이 아닙니다.
- 토지. 대 146.2㎡, 평지·세로장방형, 세로한면(가) 도로접면, 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 사용승인일 1976.12.10의 시멘트벽돌조 기와지붕 지하1층·지상2층 건물이며, 기본적인 위생·급배수설비와 일부 난방시설이 구비된 것으로 추정됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 최우선 확인. 베이글 인 원더랜드·화방·문정욱의 보증금, 점유 개시시점, 대항력과 우선변제 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득가를 먼저 계산. 최저가 2,240,058,054원에 인수 가능한 임차보증금이 더해질 수 있으므로, 인수 여부가 확정되기 전에는 실질취득가를 고정하지 마세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 방배동의 유사 근린시설·토지 거래와 직접 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 175,257,473원의 소유자 잔여액과 매수인 인수 0원을 확정치로 보지 마세요.
- 토지이용 규제. 제3종일반주거지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 이용계획·제한사항을 실제 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”보다 먼저 볼 것은 미확정 임차관계
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2021.08.17 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 점유·임차관계 3명의 보증금과 대항력 여부가 모두 미상이고, 최근 실거래 비교자료도 없어 최저가 2,240,058,054원이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다.
따라서 이 물건을 “2회 유찰돼 감정가의 64%니까 싸다”고 평가하는 것은 위험합니다. 현재 필요한 결론은 등기권리는 정리 가능, 실질취득가는 미확정, 가격 메리트도 검증 전입니다. 임차관계와 시세가 확인되기 전까지는 할인율보다 인수 위험을 먼저 잠그는 사건으로 보는 편이 맞습니다.
