서울중앙지방법원 2025타경104102. 서초구 양재동 풀하우스 3층 301호 다세대주택입니다. 권리 흐름에서 가장 중요한 부분은 을구 5번 주택임차권입니다. 백승민 임차인은 2018년 전입과 확정일자를 기준으로 대항력을 갖춘 임차권등기를 보유하고 있으며, 매각물건명세서에도 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

또한 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권을 양수해 경매를 신청한 구조입니다. 경매 신청채권자는 배당을 받지만, 임차보증금 전체가 배당으로 해결되지 않는 경우 매수인 부담이 발생할 수 있으므로 단순 최저가 비교는 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차권

② 시세 비교 — 최저가가 시세보다 낮지 않음

풀하우스 동일 면적 최근 거래는 2026년 5월 1건으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 560,000,000원이며, 최저매각가는 이보다 높은 115.5% 수준입니다.

최저가 6.47억은 최근 거래 5.6억보다 높습니다. 여기에 대항력 임차보증금 인수 가능성까지 고려하면 실제 투자 판단은 실질취득가 기준으로 해야 합니다.

③ 예상 배당 구조

④ 임차인 분석

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준 검토. 낙찰가만 계산하지 말고 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.
• 임차권 확인. 백승민 임차권등기 및 매각물건명세서 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 최근 거래 5.6억 대비 최저가 6.47억으로 시세 메리트는 확인되지 않습니다.
• 권리 확인. HUG의 채권양수 관계와 배당 구조를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 끝이 아니다”

이 물건은 서초권 다세대라는 입지는 있지만, 경매 가격만으로 판단하기 어려운 사례입니다. 대항력 임차보증금 3.9억이 핵심 변수이며, 매수인은 낙찰 이후 부담 가능한 실질취득 비용을 계산해야 합니다. 권리 위험을 제거하지 못한 상태에서 신건 가격으로 접근하기에는 보수적인 검토가 필요한 물건입니다.