서울중앙지방법원 2025타경104158. 강남구 역삼동 신논현마에스트로 2층 202호를 포함한 근린시설 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 사무실의 일부이며, 매각물건명세서 비고에는 본건 물건 1·2가 공부상 구분건물이지만 2층 전체를 사무실의 일부로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 등기상 현재 소유자는 헬스램프주식회사이고, 2025.03.19. 설정된 주식회사골든캐피탈대부의 채권최고액 390,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 말소기준보다 앞서 2021.02.23. 전입신고된 (주)메세나뷰티는 대항력이 있는 것으로 반영되어 있고, 배당표에서도 우선변제 없이 보증금 11,300,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 “3회 유찰로 최저가가 많이 낮아졌다”는 사실과 “실제로 얼마를 부담하고 취득하느냐”는 반드시 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104158 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 603-7 신논현마에스트로 2층202호 · 도로명 서울특별시 강남구 봉은사로 140 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 제2층 제202호 외 1개호 · 사무실의 일부로 이용 중 |
| 소유자 | 헬스램프주식회사 · 2025.01.21. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 498,000,000원 / 254,976,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사골든캐피탈대부 / 319,068,492원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.19. 주식회사골든캐피탈대부 근저당권 · 채권최고액 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 남는다
과거 주식회사우리은행의 2014.04.25. 근저당권은 2025.01.20. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 헬스램프주식회사로 소유권이 이전되고, 2025.03.19. 골든캐피탈대부 근저당권이 새로 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준입니다. 문제는 (주)메세나뷰티의 2021.02.23. 전입신고가 그보다 훨씬 앞선다는 점입니다. 반면 소프트홀딩스(주)의 2025.09.02. 전입신고는 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 반영돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 승계는 11,300,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)메세나뷰티 | 마에스트로빌딩 2층 202호,203호 | 2021.02.23 | 11,300,000원 / 1,130,000원 | 대항력 有 | 없음 반영 | 11,300,000원 |
| 소프트홀딩스(주) | 203호(신논현마에스트로) | 2025.09.02 | 미상 / 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 51%와 ‘시세 할인’은 다르다
현재 회차는 3회 유찰로 최저매각가가 254,976,000원, 감정가 대비 51% 수준입니다. 다만 감정가 대비 비율은 어디까지나 경매 진행 과정의 가격 변화일 뿐, 그 자체가 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 절반이니 싸다”는 방식으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
권리 비용까지 반영하면 현재 회차의 기준금액은 최저가가 아니라 실질취득 266,276,000원입니다. 4회 유찰 시 매각가 시나리오는 203,980,800원, 5회 유찰 시에는 163,184,640원으로 내려가지만, 각 시나리오에서도 (주)메세나뷰티 보증금 11,300,000원은 계속 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,976,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,369,664원 |
| 인수 · (주)메세나뷰티 보증금 | 11,300,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사골든캐피탈대부 | 390,000,000원 | 250,606,336원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,369,664원을 제외한 250,606,336원이 골든캐피탈대부 근저당에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 139,393,664원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. (주)메세나뷰티 보증금 11,300,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동 소재 삼정호텔 서측 인근으로, 대로변에 상업시설·업무시설·호텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 언주역·신논현역이 있어 대중교통 여건이 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 202호 외 1개호는 모두 사무실의 일부로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고도 공부상 구분건물이지만 2층 전체가 하나의 사무실 일부처럼 이용되고 있음을 적시합니다.
- 도로·토지. 북측으로 봉은사로와 접하고, 토지면적은 514.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등의 지정이 있습니다.
- 토지거래허가 표기. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 포함되어 있으며, 일부 지정은 아파트 용도 한정으로 표시돼 있습니다.
- 공부·위반. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 입찰 판단은 최저가 254,976,000원이 아니라 승계보증금 11,300,000원을 더한 266,276,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 선순위 임차인 확인. (주)메세나뷰티의 보증금·점유 범위·현재 임대차 상태와 인도 조건을 매각 전 다시 대조해야 합니다.
- 203호 점유 확인. 소프트홀딩스(주)는 대항력 없는 것으로 반영돼 있으나 실제 점유 여부와 인도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
- 일괄매각·호실 경계. 공부상 구분건물과 실제 2층 전체 사무실 이용상태가 다르므로 현장에서 202호·203호의 경계와 시설 배치를 직접 확인해야 합니다.
- 감정가 착시 경계. 현재 최저가는 감정가 51%이지만 이것만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 채권구조. 골든캐피탈대부의 채권최고액은 390,000,000원, 경매 청구액은 319,068,492원이며 현재 회차 예상배당액은 250,606,336원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 매각 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “얼마를 승계하느냐”가 먼저다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 들어온 (주)메세나뷰티의 대항력은 남습니다. 현재 최저매각가 254,976,000원에 보증금 11,300,000원을 더하면 권리분석상 실질취득가는 266,276,000원입니다.
또한 공부상 구분된 호실을 2층 전체 사무실의 일부로 함께 사용하고 있고, 203호에는 말소기준 이후 전입한 별도 점유자도 확인됩니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 51%까지 내려온 강남 물건”이라는 숫자만으로 접근할 사건이 아니라, 선순위 임차보증금 승계와 통합 점유상태를 먼저 해결해야 하는 근린시설 경매로 보는 편이 정확합니다. 권리구조를 반영한 가격 기준은 254,976,000원이 아니라 266,276,000원입니다.
