서울중앙지방법원 2025타경104158. 강남구 역삼동 신논현마에스트로 2층 202호, 용도는 근린시설이며 감정평가상 사무실의 일부로 이용 중인 물건입니다. 비고는 일괄매각이고, 감정평가에는 제202호 외 1개호가 함께 언급됩니다. 등기상 현재 소유자는 헬스램프주식회사이며, 2025.03.19. 주식회사골든캐피탈대부의 채권최고액 390,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 과거 우리은행 근저당권은 2025.01.20. 이미 말소됐고, 현재 말소기준 근저당권과 2025.10.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 바깥의 대항력 임차인입니다. (주)메세나뷰티의 전입일은 2021.02.23.으로 말소기준권리인 2025.03.19.보다 앞서며, 배당 구조상 보증금 11,300,000원은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104158 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 603-7 신논현마에스트로 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 사무실의 일부로 이용 중 · 일괄매각 |
| 소유자 | 헬스램프주식회사 (2025.01.21. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 498,000,000원 / 318,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사골든캐피탈대부 / 319,068,492원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.19. 근저당권 · 주식회사골든캐피탈대부 · 채권최고액 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 남는다
말소기준권리는 2025.03.19. 설정된 주식회사골든캐피탈대부의 근저당권입니다. 이 권리와 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 (주)메세나뷰티는 2021.02.23.부터 점유한 것으로 조사되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 등기상 권리가 소멸한다고 해서 매수인 부담이 0원이 되는 사건은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 대상은 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)메세나뷰티 | 마에스트로빌딩 2층 202호,203호 | 2021.02.23 | 11,300,000원 | 1,130,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 소프트홀딩스(주) | 203호(신논현마에스트로) | 2025.09.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
소프트홀딩스(주)는 전입일이 2025.09.02.로 말소기준권리 2025.03.19.보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 조사돼 있습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 현재 자료상 매수인 인수액으로 반영된 금액은 (주)메세나뷰티의 11,300,000원입니다. 두 임차인 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,262,080원 |
| 인수 · (주)메세나뷰티 보증금 | 11,300,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사골든캐피탈대부 | 390,000,000원 | 313,457,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,262,080원을 제외한 313,457,920원이 주식회사골든캐피탈대부에 배당되는 구조이며, 채권최고액 기준 미배당액은 76,542,080원입니다. 임차인 보증금 11,300,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차 구조 — 유찰될수록 채권자 미배당은 커진다
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 318,720,000원 | 313,457,920원 | 76,542,080원 | 11,300,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 254,976,000원 | 250,606,336원 | 139,393,664원 | 11,300,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 203,980,800원 | 200,325,069원 | 189,674,931원 | 11,300,000원 |
현재 최저매각가는 감정가의 64%까지 내려와 있습니다. 다만 이 사건에서는 낙찰가와 별도로 11,300,000원의 임차인 보증금 인수가 유지되므로, 회차별 최저가만 단독으로 비교하면 실제 취득 부담을 낮게 보게 됩니다. 또한 실거래 비교 대신 현재 제공된 회차·권리구조를 중심으로 적정 응찰가를 검토하는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동 소재 삼정호텔 서측 인근. 대로변을 따라 상업시설, 업무시설 및 호텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역 언주역·신논현역이 있어 대중교통 여건이 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 제202호 외 1개호 모두 사무실의 일부로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 19층 건물 내 2층에 위치합니다.
- 도로. 북측으로 간선도로인 봉은사로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·건축선 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 514.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 41,980,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 판단. 현재 최저가 318,720,000원이 아니라, 인수 보증금을 더한 330,020,000원을 현재 회차의 취득부담으로 보세요.
- (주)메세나뷰티 점유 확인. 202호와 203호를 함께 점유하는 것으로 조사되어 있으므로, 실제 점유 범위와 인도 조건을 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 소프트홀딩스(주) 확인. 대항력은 없는 것으로 조사되어 있지만 보증금과 차임이 미상입니다. 203호 점유 상태와 실제 사용 관계를 확인하는 것이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가에는 제202호 외 1개호가 언급되고 비고는 일괄매각입니다. 입찰 전 매각대상 목록과 호수별 권리·점유를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰가만으로 가격 메리트 판단 금지. 현재 감정가 64%이지만 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없고, 인수액 11,300,000원을 별도 반영해야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제로 반영되면서 변동이 생길 수 있으므로 배당요구종기와 최신 매각물건명세서를 확인하세요.
맺으며 — “64% 최저가보다 1,130만원 인수가 먼저다”
이 사건은 감정가 498,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 318,720,000원까지 내려온 근린시설 경매입니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 단순한 64%가 아닙니다. (주)메세나뷰티가 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 보증금 11,300,000원 전액이 매수인 인수로 반영되어 있기 때문입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 330,020,000원으로 봐야 합니다. 말소기준 근저당과 경매개시결정은 소멸하지만, 선순위 임차인 보증금은 소멸하지 않는 구조입니다. 등기는 정리되지만 임차인 부담은 남는다. 이 물건의 핵심은 바로 그 차이를 놓치지 않고, 일괄매각 범위와 실제 점유관계를 확인한 뒤 실질취득 기준으로 응찰가를 결정하는 것입니다.
