의정부지방법원 2022타경4065. 사리현동 동문아파트 202동 1층 105호입니다. 감정가 326,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 159,740,000원입니다. 등기상 현 소유자는 장동희이며, 2016.06.03 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 192,000,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당 155,100,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 희망플러스대부금융의 근저당 39,000,000원과 전세권 5,000,000원, 신한카드 가압류 7,515,793원, 강제·임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있습니다. 배당표상 일부 채권은 미배당이 남지만 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2022타경4065 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 공릉천로 64, 202동 1층105호 (사리현동,동문아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 84.6186㎡ · 15층 건물 내 1층 105호 |
| 이용상태 | 아파트 · 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 파우더룸, 발코니 등 |
| 소유자 | 장동희 · 2016.06.03 소유권이전 · 거래가액 192,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 159,740,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 4,675,193원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 실제 점유·전입 관계는 입찰 전에 현황조사와 원본 서류를 통해 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 하락에도 최저가는 충분히 아래
사리현동문디이스트2단지 동일 면적 실거래는 12건 확인됩니다. 전체 12건 평균은 271,750,000원이지만 가격 메리트 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 261,857,142원, 최신 거래는 2026.08 230,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -8.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.62㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.62㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.62㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 84.62㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 84.62㎡ | 15 | 273,000,000원 |
| 2026.02 | 84.62㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2025.12 | 84.62㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2025.08 | 84.62㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2025.08 | 84.62㎡ | 13 | 323,000,000원 |
| 2025.07 | 84.62㎡ | 15 | 265,000,000원 |
| 2025.07 | 84.62㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 84.62㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.62㎡ | 7건 | 261,857,142원 |
현재 최저가 159,740,000원은 최근 12개월 평균의 61.0%입니다. 전체 12건 평균과 비교하면 58.8% 수준이며, 최신 거래 230,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 싸다고 판단한 것이 아니라, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로도 가격 메리트가 확인됩니다. 다만 거래 추세가 -8.3%이므로 시세 하락 가능성은 응찰가 결정에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,036,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 155,100,000원 | 155,100,000원 |
| 3. 근저당 · 희망플러스대부금융주식회사 | 39,000,000원 | 1,603,640원 |
| 4. 전세권 · 희망플러스대부금융주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 케이비국민카드 | 4,675,193원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,515,793원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 4,675,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 215,966,179원 중 예상 배당은 156,703,640원, 미배당은 59,262,539원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 벽제초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 내 1층 105호로, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 931,700원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 중로3류 저촉 등 토지이용계획상 제한이 확인됩니다.
- 단지. 사리현동문디이스트2단지는 377세대이며 사용승인일은 2004.11.12입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 271,750,000원보다 최근 12개월 평균 261,857,142원과 최신 거래 230,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 구간 대비 -8.3%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 추가 하락 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·전입·점유 원인을 확인하세요.
- 후순위 미배당 구분. 희망플러스대부금융·케이비국민카드·신한카드 등에 미배당이 발생하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 전세권 확인. 2019.05.30 설정된 희망플러스대부금융 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 권리이며 매각으로 소멸합니다.
- 회차 비교. 현재 최저 159,740,000원과 3회 유찰 111,818,000원, 4회 유찰 78,272,600원 시나리오를 시세 흐름과 함께 비교하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 이미 크게 내려왔다
이 물건의 핵심은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수가 0원이라는 점입니다. 후순위 채권의 미배당이 59,262,539원 남지만 이는 곧바로 매수인 인수로 이어지는 구조가 아닙니다. 가격도 감정가 326,000,000원에서 2회 유찰되어 159,740,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 261,857,142원의 61.0%입니다.
다만 최근 거래는 2026.08 230,000,000원까지 내려왔고 최근 구간의 흐름도 -8.3%입니다. 따라서 과거 평균만 보고 낙관하기보다 최신 거래와 하락 추세를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다. 또 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유를 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 존재하지만 점유 확인과 하락 추세 점검이 남는 물건입니다.
