의정부지방법원 2023타경4673. 파주시 다율동 992-7의 다가구주택 + 토지 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 3층으로 다가구주택 등으로 이용 중이고, 토지는 292.9㎡입니다. 소유자는 김수자와 정헌정이 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 말소기준은 2017.03.02 설정된 하나은행 근저당 432,000,000원이며, 이후 설정된 하나은행 근저당 96,000,000원과 가압류·압류, 두 건의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리는 비교적 정리됩니다. 문제는 점유관계입니다. 다수 호실에 전입자가 확인되고, 상당수는 보증금이 확인되지 않습니다. 이들 대부분은 말소기준보다 뒤에 전입해 대항력이 없지만, 301호 김수자는 2017.02.27 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 동시에 등기부상 공유자 김수자와 이름이 동일해 가장임차인 또는 관계인 가능성도 지적돼 있습니다. 이 사정만으로 임차인 여부나 인수액을 확정할 수는 없으므로 입찰 전 임대차계약·보증금·점유원인을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경4673 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 다율동 992-7 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 철근콘크리트구조 지상3층 · 다가구주택 등으로 이용 |
| 토지 | 292.9㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 · 공시지가 1,490,000원/㎡ |
| 소유자 | 김수자 2분의 1 · 정헌정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,192,230,200원 / 584,192,798원 (2회 유찰·49%) |
| 청구금액 | 772,920,699원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선전입 점유는 별도
말소기준은 2017.03.02 하나은행 근저당 432,000,000원입니다. 2017.12.12의 추가 근저당 96,000,000원, 하나카드 가압류, 국민건강보험공단 및 파주시 압류, 박준선·윤준희의 주택임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 대부분 후순위, 301호만 선전입
| 성명 | 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오지영 | 101호 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 2023.09.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜실 | 102호 | 2023.03.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임기영 | 103호 | 2021.07.22 | 미상 | 미상 | 2023.09.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유선 | 104호 | 2022.05.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강윤서 | 201호 | 2020.11.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태은 | 202호 | 2020.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조성민 | 203호 | 2021.05.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재승 | 204호 | 2023.05.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김초성(JIN C*****) | 205호 | 2022.07.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남정주 | 301호 | 2022.11.14 | 미상 | 미상 | 2023.08.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정봉철 | 303호 | 2020.06.18 | 미상 | 미상 | 2023.07.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양유림 | 304호 | 2021.04.27 | 미상 | 미상 | 2023.07.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안영자 | 101호 | 2022.02.17 | 2023.03.17 | 미상 | 2023.08.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유나 | 103호 | 2022.08.16 | 2022.08.16 | 미상 | 2023.09.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜연 | 104호 | 2022.09.16 | 2023.08.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상진 | 202호 | 2017.03.15 | 2016.12.28 | 미상 | 2023.08.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배종수 | 204호 | 2020.12.15 | 2020.12.15 | 미상 | 2023.07.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수자 | 301호 | 2017.02.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN W***** | 302호 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준선 | 201호 약 45㎡ | 2022.01.11 | 2022.01.11 | 120,000,000원 | 2024.04.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤준희 | 303호 약 40㎡ | 2022.10.20 | 2022.10.20 | 87,000,000원 | 2025.01.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강철용 | 미상 | 2021.06.01 | 2021.06.01 | 미상 | 2023.09.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박준선의 보증금은 120,000,000원, 윤준희의 보증금은 87,000,000원으로 임차권등기가 되어 있으나 두 사람 모두 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 상당수 점유자는 보증금이 확인되지 않고 동일 호수에 서로 다른 점유 기록도 있어, 명도 대상과 실제 점유 상태를 호실별로 다시 확인하는 것이 중요합니다.
③ 가격·회차 구조 — 49%까지 내려왔어도 권리 미상은 남는다
현재 최저매각가는 584,192,798원으로 감정가 1,192,230,200원의 49%입니다. 3회 유찰 시 가정 매각가는 408,934,958원(34%), 4회 유찰 시 286,254,470원(24%)으로 내려갑니다. 그러나 301호 김수자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아진다는 이유만으로 실질취득비용이 안전하게 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 584,192,798원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,241,928원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 하나카드주식회사 | 7,091,500원 | 7,091,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,859,370원 |
현재 회차 가정에서는 위 채권 535,091,500원이 전액 배당되고 잔여 40,859,370원이 발생합니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
신청채권자의 청구금액은 772,920,699원입니다. 현재 회차 시나리오에서 신청채권자에게 배당되는 금액은 528,000,000원으로 청구금액 전액을 충족하지 못합니다. 3회 유찰 시 신청채권자 배당은 402,445,608원, 4회 유찰 시 281,446,907원으로 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 두일중학교 서측 인근 및 다율동 청석초등학교 남서측 인근으로, 일대는 단독주택과 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 지상3층, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감, 창호는 샷시 창호이며 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 292.9㎡, 대, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,490,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함 등이 확인됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 김수자 계약관계 확인. 2017.02.27 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성만으로 권리를 배제하지 말고 임대차계약서·보증금 지급자료·점유원인을 확인해야 합니다.
- 호실별 실제 점유 대조. 동일 호수에 복수 점유 기록이 있으므로 현재 거주자와 명도대상을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 박준선 120,000,000원과 윤준희 87,000,000원을 제외하면 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다.
- 압류·당해세 확인. 압류 4건이 있고, 당해세 해당 시 배당순서와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 최저가율만으로 응찰하지 않기. 현재 49%까지 유찰됐지만 미상 점유가 해소되기 전에는 최저가와 실질취득비용을 동일하게 보지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최신 점유관계를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것은 301호”
감정가 1,192,230,200원에서 2회 유찰돼 최저가가 584,192,798원까지 내려온 숫자만 보면 눈에 띄는 사건입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸합니다. 그러나 다가구주택은 등기보다 점유와 임대차가 실제 인수비용을 결정합니다. 이 사건의 핵심은 301호 김수자입니다. 2017.02.27 전입은 말소기준 2017.03.02보다 앞서고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 공유자와 동일인으로 보이는 사정까지 있어 관계를 확인해야 하지만, 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 남겨두는 것이 맞습니다. 따라서 배당 계산상 인수액 0원보다 먼저 301호의 실제 보증금과 점유원인을 확정하는 것이 이 사건의 선결조건입니다.
