의정부지방법원 2024타경86341. 민락2지구 중흥에스-클래스 트와이스 5층 이-505호로, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 소유자 이승건은 2021년 6월 30일 매매를 원인으로 거래가 310,000,000원에 취득했고, 같은 해 8월 25일 현대캐피탈에 채권최고액 282,100,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 남왕산의 근저당 42,475,890원, 의정부세무서와 의정부시의 압류, 서울보증보험의 가압류 10,434,833원이 붙었지만 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 계산에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86341 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락로 195, 5층 이-505호 (민락동,민락2지구중흥에스-클래스트와이스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층 505호 |
| 소유자 | 이승건 · 2021.06.30 매매 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 186,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 219,654,015원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 토지이용 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(민락2지구) · 공공주택지구(민락2) · 과밀억제권역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년 수협은행 근저당권은 2021년 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2021.08.25 현대캐피탈 근저당권입니다. 이후 남왕산 근저당, 국세 압류, 의정부시 압류, 경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 186,900,000원으로 감정가 267,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 80,100,000원이 낮아졌습니다. 다만 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 근거가 없습니다.
따라서 “감정가 대비 30% 할인”이라는 숫자는 경매 회차를 설명할 뿐, 곧바로 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 이 물건의 가격 판단은 실제 민락2지구 오피스텔 거래가와 현재 매물 가격을 대조한 뒤 내려야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,416,600원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 282,100,000원 | 183,483,400원 |
| 3. 근저당 · 남왕산 | 42,475,890원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,434,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 335,010,723원 중 183,483,400원이 배당되고, 151,527,323원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 186,900,000원 | 183,483,400원 | 151,527,323원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 130,829,999원 | 128,198,379원 | 206,812,344원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 91,580,999원 | 89,532,541원 | 245,478,182원 | 0원 |
현재 회차에서 현대캐피탈의 신청채권 219,654,015원도 전액 충족되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시 매각대금이 더 낮아지면 신청채권자와 후순위 채권자의 미배당은 더 커집니다. 그러나 제시된 각 회차 계산에서는 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 민락동 이마트 의정부점 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·공동주택·학교·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 10층 건물 중 5층 505호입니다. 급배수·위생·난방·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 37m 도로, 남서측 약 35m 도로, 북동측 약 20m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·민락2지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,335,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 사용자를 확인하세요.
- 전입·사업자등록 확인. 오피스텔은 주거 또는 업무 목적으로 사용될 수 있으므로 전입세대와 사업자등록 현황을 함께 대조하는 것이 중요합니다.
- 임차 보증금 확인. 별도 보증금·확정일자 자료가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정하지 않습니다. 임차관계가 확인되면 전입일·점유·확정일자·배당요구를 다시 분석해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가 186,900,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 최신 오피스텔 실거래와 현재 매물을 기준으로 별도 상한을 정하세요.
- 세금·관리비 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 세금과 체납 관리비를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·사업자등록·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0, 가격·점유는 확인”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 그 이후에 설정된 남왕산 근저당과 각종 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 두 가지는 별개입니다. 첫째, 감정평가상 임대관계가 미상이어서 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 둘째, 최근 실거래 자료가 없어 최저가 186,900,000원의 시장 대비 매력도를 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “등기권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근”입니다.
