의정부지방법원 2024타경8771. 주엽역 남측 인근의 주엽역삼부르네상스 제가동 1층 142호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 토지는 일반상업지역·지구단위계획구역 내 대지 성격입니다. 감정가는 779,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 130,927,000원까지 내려왔습니다. 다만 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 안전하거나 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 점유관계 미상, 상가형 근린생활시설의 환금성, 그리고 채권 미배당 규모입니다.
말소기준권리는 2023.10.27 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정, 고양시 압류, 구미시 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 인수되는 후순위 권리는 배당표 기준으로 보이지 않지만, 현황조사에 시행사 맥스코프가 등장하고 전입신고일·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 점유자는 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 남겨두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경8771 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 중앙로 1425, 가동 1층142호 (주엽동,주엽역삼부르네상스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 장미애 (2023.10.27. 거래가액 781,060,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 779,000,000원 / 130,927,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,030,849,243원 |
| 매각기일 | 20260630 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 신한은행 근저당
을구 1번 신한은행 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 앞단에는 신탁, 신탁등기말소, 신탁재산 귀속, 매매를 거쳐 장미애 명의가 된 흐름이 있어, 단순 주거용 아파트 신건보다 서류 확인 포인트가 많습니다.
② 점유·임차인 표 — ‘대항력 有’가 아니라 ‘가능·미상’
| 점유자 | 출처 | 전입/확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 시행사 맥스코프 | 현황조사 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다. 그러나 이 표의 핵심은 보증금 합산이 아니라 보증금 자체가 미상이라는 점입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 반대로 완전히 없다고도 단정하기 어렵습니다. 입찰 전 매각물건명세서 보완 여부와 현장 점유 상태 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,927,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,632,978원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 128,294,022원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 신한은행은 전액 회수하지 못하고, 미배당은 1,071,705,978원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 “주엽역(지하철3호선)” 남측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 주엽역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 아파트로 가정하면 안 되는 상가형 물건입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층, 지하6층 건물 내 제가동 제1층 제142호입니다. 사용승인일은 2020.10.15입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등 제한이 확인됩니다. 공시지가는 3,992,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 시행사 맥스코프의 전입신고일·보증금·점유 권원을 확인해야 합니다. 현재 데이터만으로 대항력 有 또는 無를 단정하지 마세요.
- 상가 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 공실, 업종 제한, 관리비, 임대료 수준, 인근 상가 공실률을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 상가는 공용부분 관리비 체납이 낙찰자 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 당해세·최우선변제. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정입니다. 실제 배당과 명도 부담은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본으로 점유관계와 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 확인할 게 많다”
이 물건은 감정가 779,000,000원에서 최저가 130,927,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 실거래 데이터가 없고, 용도는 근린생활시설이며, 현황조사상 시행사 맥스코프의 점유 가능성이 남아 있습니다. 배당표상 인수는 0원이지만, 점유자의 보증금·전입·확정일자가 미상이므로 권리분석 결론은 “깨끗하다”가 아니라 확인 필요입니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 최저가의 낮음이 아니라, 점유관계 해소 가능성과 상가 환금성입니다.