의정부지방법원 2024타경8771. 주엽역삼부르네상스 가동 1층143호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 장미애는 2023.10.10. 매매를 원인으로 거래가액 769,410,000원에 소유권을 취득했고, 2023.10.27. 신한은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
표면상 가격 하락 폭은 매우 큽니다. 감정가 767,000,000원에서 현재 최저매각가가 90,237,000원, 즉 현재 회차 비율 11.76%입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 여기에 조사된 점유자의 보증금과 전입신고일이 모두 미상이라 가격보다 먼저 점유·임차관계를 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경8771 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 중앙로 1425, 가동 1층143호 (주엽동,주엽역삼부르네상스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 장미애 (2023.10.10. 매매 · 거래가액 769,410,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 767,000,000원 / 90,237,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 1,030,849,243원 |
| 말소기준 | 2023.10.27. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.10.27. 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.11.28. 임의경매개시결정과 2025.07.01. 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 앞선 케이비부동산신탁주식회사 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유관계 — 대항력을 확정할 수 없다
| 조사된 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 시행사 맥스코프 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 시행사 맥스코프가 확인되어 있습니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 이 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정하는 것도 위험합니다. 현재 자료만으로는 대항력 가능·미상이 정확한 판정입니다.
③ 가격 검증 — 감정가 11.76%지만 시세 할인율은 아니다
현재 회차는 6회 유찰, 최저매각가 90,237,000원이며 시나리오상의 비율은 감정가의 11.76%입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 63,165,899원, 8회 유찰 시 44,216,129원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 그러므로 767,000,000원 → 90,237,000원이라는 하락만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 수 없습니다. 감정가와 실거래 시세는 같은 개념이 아니기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,024,266원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 88,212,734원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 90,237,000원 가정 시 주식회사신한은행 예상배당은 88,212,734원, 미배당액은 1,111,787,266원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 주엽역(지하철3호선) 남측 인근이며, 주변에 근린생활시설·오피스텔·아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 주엽역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층·지하6층 건물이며 사용승인일은 2020.10.15.입니다.
- 도로. 동측·남측·북측으로 노폭 약 12-30미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며 업무시설·판매시설·제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,992,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 최우선 확인. 시행사 맥스코프의 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 확정하기 전에는 인수위험을 0으로 단정하지 마세요.
- 매각물건명세서 대조. 보증금·배당요구·점유권원 등 현황조사에서 확인되지 않은 사항을 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 11.76%라도 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 착각하지 마세요.
- 6회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 가격 때문인지 점유관계·이용상태·상품성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 근린생활시설 이용 확인. 실제 영업·점유 상태와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 고양시 압류가 존재하고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “11.76%”보다 먼저 볼 것은 점유관계다
감정가 767,000,000원이 6회 유찰되어 90,237,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 등기상 말소기준은 2023.10.27. 신한은행 근저당이고 이후 경매개시결정과 고양시 압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건을 단순한 “권리 깨끗한 초저가 물건”으로 정리하기에는 결정적인 빈칸이 있습니다. 시행사 맥스코프의 전입신고일과 보증금이 미상이기 때문입니다.
배당모형상 매수인 인수는 0원이지만, 점유자의 대항력까지 0이라는 뜻은 아닙니다. 게다가 실거래 시세 자료도 없어 감정가 11.76%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 물건의 순서는 명확합니다. 점유·임대차 권리 확인 → 실제 이용상태 확인 → 시세 검증 → 그 다음 입찰가 결정. 6회 유찰이라는 숫자보다 그 네 가지 확인이 먼저입니다.
