의정부지방법원 2024타경61871. 고양시 일산서구 일산동 씨티뷰 102동 2층 202호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 12회 유찰로 떨어진 4,318,860원의 숫자가 아닙니다. 등기 을구 1번에는 2022년 6월 7일 쩐티하이하 명의 전세권 280,000,000원이 설정되어 있고, 해당 권리는 데이터상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 판정되어 있습니다.
말소기준은 2024년 2월 2일 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 전세권은 살아남고, 이후 노원세무서와 서울특별시 노원구의 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가에서 전세권자의 280,000,000원 중 배당되는 금액은 3,841,121원에 그치며, 276,158,879원이 미배당으로 남습니다. 그래서 낙찰가가 낮아질수록 단순히 싸지는 구조가 아니라, 미회수 전세금 부담이 커져 총 취득부담이 약 280,000,000원 부근에 묶이는 인수형 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경61871 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 원일로 85-22, 102동 2층202호 (일산동,씨티뷰) |
| 물건종류 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2018.10.05 |
| 소유자 | 지유리 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 4,318,860원 (12회 유찰) |
| 청구금액 | 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 280,000,000원 전세권이 먼저다
등기상 현재 소유자는 지유리이고, 2022년 6월 7일 을구 1번으로 전세금 280,000,000원의 전세권이 설정되어 있습니다. 전세권자는 쩐티하이하이며 범위는 건물 전부, 존속기간은 2022년 1월 11일부터 2024년 1월 10일까지입니다. 이 전세권보다 뒤인 2024년 2월 2일 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있어, 전세권은 말소기준권리 이전 권리로서 매수인 인수로 판정되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 전세권자와 이름이 다르다
조사된 실제 임차인은 이양수 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며, 전입일은 2022년 1월 19일로 말소기준인 2024년 2월 2일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 명확하지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2024년 4월 12일 접수되어 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이양수 | 2022.01.19 | 미상 | 2024.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 280,000,000원으로 본다
씨티뷰101동102동의 최근 거래는 4건이며, 최근 12개월 거래는 2026년 5월 54.95㎡ 4층의 237,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 237,000,000원이고, 최신 거래 역시 237,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 과거 거래 대비 17.5% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 54.95㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 2023.12 | 28.74㎡ | 4 | 167,500,000원 |
| 2023.12 | 28.74㎡ | 2 | 167,500,000원 |
| 2021.09 | 54.95㎡ | 3 | 270,000,000원 |
여기서 자동 계산된 최저가 대비 시세 비율 1.8%는 투자 판단에 사용할 수 없습니다. 선순위 전세권을 반영하면 실질취득 기준은 약 280,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 실거래인 237,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 12회 유찰로 최저가가 극단적으로 낮아졌다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,318,860원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 477,739원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 쩐티하이하 | 280,000,000원 | 3,841,121원 |
| 전세권 미배당 | 280,000,000원 | 276,158,879원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 11.1% 수준으로 추정된 477,739원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 선순위 전세권은 데이터상 매각으로 소멸하지 않는 권리이므로 미배당액을 단순 손실로 끝내지 말고 매수인의 인수 부담 관점에서 판단해야 합니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 4,318,860원 | 3,841,121원 | 276,158,879원 |
| 13회 유찰 시 | 3,023,202원 | 2,568,784원 | 277,431,216원 |
| 14회 유찰 시 | 2,116,241원 | 1,678,149원 | 278,321,851원 |
13회·14회 유찰로 최저가는 더 내려가지만 전세권자에게 배당되는 금액도 함께 줄고, 미배당액은 오히려 277,431,216원, 278,321,851원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결되지 않는 전형적인 인수형 구조입니다. 이 물건에서 최저가 숫자만 추적하는 것은 의미가 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 및 서해선 일산역 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 일산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2018.10.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·E/V설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 북측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 환금성. 씨티뷰101동102동은 15세대이며, 경매 평균 유찰 횟수 12.0회·매각률 14.29%로 집계되어 있어 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 을구 1번 전세권 280,000,000원의 존속·말소 여부와 매각 후 인수 범위를 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 점유자 이양수의 계약관계 확인. 전입일은 2022.01.19이나 보증금·확정일자가 명확하지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 계약서와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 전세권자와 임차인 관계 확인. 전세권자는 쩐티하이하, 조사된 임차인은 이양수로 이름이 다릅니다. 현장 진술의 280,000,000원과 등기 전세금이 같은 만큼 권리 귀속을 반드시 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 4,318,860원 또는 추가 유찰 후 가격을 실질 취득가격으로 보면 안 됩니다. 판단 기준은 선순위 전세권을 반영한 약 280,000,000원입니다.
- 실거래 면적 차이. 최근 거래는 목표면적과 일치하지 않습니다. 237,000,000원을 동일면적 확정 시세로 사용하지 말고 개별 호수 면적·층·상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
맺으며 — “431만원짜리 물건”이 아니라 “2.8억 인수형 물건”
이 사건의 숫자 중 가장 위험한 것은 4,318,860원입니다. 감정가 312,000,000원이 12회 유찰돼 여기까지 내려왔지만, 선순위 전세권 280,000,000원이 매각으로 소멸하지 않는 구조에서는 최저가가 곧 취득가가 아닙니다. 현재 회차 전세권 미배당액만 276,158,879원이고, 실질취득 부담은 약 280,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
최근 12개월 실거래는 237,000,000원 1건으로, 면적이 정확히 일치하지 않는다는 한계가 있음에도 실질취득 약 280,000,000원이 그보다 높습니다. 여기에 12회 유찰, 15세대 규모의 다세대주택, 전세권자와 다른 이름의 실제 점유자, 보증금·확정일자 미상이라는 확인 과제까지 겹칩니다. 최저가 할인은 크지만 실질 가격 메리트는 확인되지 않고, 권리 리스크는 매우 큽니다. 이 물건은 입찰가를 고민하기 전에 선순위 전세권과 점유자의 법률관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
