의정부지방법원 2024타경61871. 고양시 일산서구 일산동 씨티뷰 102동 202호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 함정은 “10회 유찰, 최저가 881만원”이라는 숫자에 있습니다. 등기부에는 2022.06.07 설정된 전세권 280,000,000원이 있고, 이 권리는 2024.02.02 경매개시결정보다 앞섭니다. 데이터상 이 전세권은 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 정리되어 있습니다.
또한 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 실제 임차인 이양수가 확인됩니다. 전입일은 2022.01.19로 경매개시결정보다 앞서며, 배당요구일은 2024.04.12입니다. 보증금은 임차인 표에서는 미상으로 남아 있으나, 감정요항의 기타참고사항에는 “현장조사시 2억8천만원에 전세로 들어왔다는 임차인의 진술”이 있고, 그 금액이 을구 전세권 설정금액과 일치한다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경61871 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 원일로 85-22, 102동 2층202호 (일산동,씨티뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 지유리 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 8,814,000원 (10회 유찰, 감정가의 2.83%) |
| 신청채권자 / 청구 | 쩐티하이하 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 비고 | 재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심이다
등기상 핵심은 을구 1번 전세권입니다. 2022.06.07 접수된 전세권은 전세금 280,000,000원, 범위는 건물의 전부, 존속기간은 2022.01.11부터 2024.01.10까지로 기재되어 있습니다. 이후 2024.02.02 임의경매개시결정이 들어왔고, 국·노원구 압류는 그 뒤입니다. 데이터는 전세권을 매각으로 소멸하지 않는 선순위 인수 권리로 표시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. tenants 데이터상 is_subrogation=false, is_guarantor=false이므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 다만 임차인 표의 보증금은 미상이고, 감정요항상 현장 진술 금액 280,000,000원이 전세권 금액과 일치합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이양수 | 2022.01.19 | 미상 | 미상 | 2024.04.12 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사·문건접수·매각물건명세서 출처. 보증금은 tenants 표에는 미상이나, 감정요항의 현장조사 진술은 280,000,000원이며 등기부 전세권 금액과 일치합니다.
③ 회차별 실질부담 — 낙찰가가 내려가도 총액은 줄지 않는다
현재 회차 기준 배당표를 보면, 매각대금 8,814,000원 중 집행비용 558,652원을 제외한 8,255,348원만 전세권자에게 배당됩니다. 전세금 280,000,000원 대비 미배당은 271,744,652원입니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 전세권 배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰, 감정가 3%) | 8,814,000원 | 8,255,348원 | 271,744,652원 | 280,558,652원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 2%) | 6,169,800원 | 5,658,744원 | 274,341,256원 | 280,511,056원 |
| 12회 유찰 시 (감정가 1%) | 4,318,860원 | 3,841,121원 | 276,158,879원 | 280,477,739원 |
즉, 유찰이 더 진행돼 최저가가 6,169,800원, 4,318,860원으로 내려가도 매수인이 떠안을 미배당 전세금이 늘어납니다. 그래서 이 사건의 가격판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 280,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,814,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 6.3% 추정) | - | 558,652원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 쩐티하이하 | 280,000,000원 | 8,255,348원 |
| 미배당 · 매수인 인수 위험 | - | 271,744,652원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제 미반영. 현재 데이터 기준 distribution.assumed_by_buyer는 0원으로 표기되어 있으나, rights 데이터는 선순위 전세권을 매수인 인수로 표시하므로 본문 판단은 미배당 전세금 인수형으로 정리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 경의중앙선 및 서해선 “일산역” 북동측 근거리에 위치합니다. 인근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 경의중앙선·서해선 “일산역”이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 2층 202호이며 사용승인일은 2018.10.05입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 E/V설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이 기재되어 있고 토지 데이터에는 소규모주택정비 관리지역, 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 환금성. 씨티뷰101동102동은 총 15세대, 최근 실거래는 3건입니다. 동일 면적 매칭은 false로 표시되어 시세 비교 신뢰도는 제한적입니다.
⑥ 실거래 참고 — 직접 비교는 조심
realtor 데이터의 최근 거래는 2023.12 전용 28.74㎡ 167,500,000원 2건과 2021.09 전용 54.95㎡ 270,000,000원 1건입니다. 대상면적은 63.06㎡로 표시되며 area_matched=false라서, 이 거래들을 동일 면적 시세로 단정하면 안 됩니다. 그래도 실질취득 280,000,000원은 감정가 312,000,000원의 89.7% 수준으로, 10회 유찰이라는 숫자만큼 싸진 거래로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 28.74㎡ | 4 | 167,500,000원 |
| 2023.12 | 28.74㎡ | 2 | 167,500,000원 |
| 2021.09 | 54.95㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 201,666,666원 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 8,814,000원이 아니라 선순위 전세권 미배당을 더한 실질취득 약 280,000,000원입니다.
- 전세권 인수 여부 원본 확인. 데이터상 을구 1번 전세권은 매수인 인수로 표시됩니다. 매각물건명세서의 “인수되는 권리” 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 임차인 이양수의 전입일은 2022.01.19, 배당요구일은 2024.04.12입니다. 전세권자 쩐티하이하와 임차인 이양수의 관계를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 비고에 재매각 및 매수신청보증금 최저매각가격의 20%가 기재되어 있습니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1번에는 민간임대주택등기가 있습니다. 민간임대주택 관련 의무와 말소·승계 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 당해세, 체납관리비, 최우선변제 가능성은 배당표에 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “10회 유찰”보다 “2.8억 인수”가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 312,000,000원짜리가 8,814,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대입니다. 선순위 전세권 280,000,000원이 인수로 남고, 실제 임차인도 대항력을 갖춘 구조입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 총 부담은 전세금 수준으로 되돌아갑니다. 싸게 보이는 최저가가 아니라, 실질취득 2.8억을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.