의정부지방법원 2025타경4599. 포천시 선단동 394-14의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 용도 표시는 다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 620,912,040원, 현재 최저매각가는 304,247,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유·임차관계입니다.
말소기준권리는 2018.02.09 설정된 포천새마을금고 근저당권 27,300,000원입니다. 그보다 앞서 지이현은 1999.12.13, 조규순은 2008.04.17, 유간란은 2008.11.06 전입한 것으로 조사됐습니다. 지이현과 유간란은 확정일자와 배당요구 기록도 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 조규순은 등기부상 소유자와 동일한 이름으로 관계인 가능성을 함께 확인해야 합니다. 따라서 현재 배당표에 표시된 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 실질 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 394-14 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 조규순 |
| 토지 | 305.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 412,800원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 평슬래브지붕 3층 |
| 감정가 / 최저가 | 620,912,040원 / 304,247,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최승진 / 25,310,273원 |
| 말소기준권리 | 2018.02.09 포천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 27,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기부에 설정된 주택임차권 3건은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 망김정임 관련 202호는 임차보증금 30,000,000원, 주민등록일자·확정일자 2018.06.11이며, 이아름은 보증금 25,000,000원, 주민등록·점유·확정일자 2022.03.22, 최승진은 보증금 25,000,000원, 주민등록·확정일자 2023.06.12, 점유개시일자 2023.06.30입니다. 모두 2018.02.09 말소기준 이후입니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력·우선변제·승계 체크
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나춘옥 | 2020.06.11 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김기철 | 2023.07.10 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 지이현 | 1999.12.13 · 확정 2016.09.29 | 확인 필요 | 가능 | 배당요구 | 가능·미상 |
| 김재술 | 2022.09.16 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 조규순 | 2008.04.17 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유간란 | 2008.11.06 · 확정 2022.03.22 | 확인 필요 | 가능 | 배당요구 | 가능·미상 |
| 한상호 | 2021.05.13 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 최광섭 | 2022.05.09 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| LE THI QUYNH NHU | 2023.07.06 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 망김정임의상속인신광철 | 202호 · 주민등록 2018.06.11 | 30,000,000원 | 후순위 | 확정 2018.06.11 | 없음 |
| 이아름 | 203호 · 2022.03.22 | 25,000,000원 | 후순위 | 확정 2022.03.22 | 없음 |
| 최승진 | 104호 · 주민등록 2023.06.12 | 25,000,000원 | 후순위 | 확정 2023.06.12 | 없음 |
| 고문옥 | 주거 · 배당요구 2026.08.03 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 차권자 | 2018.06.11 · 확정 2018.06.11 | 확인 필요 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
대항력·승계는 말소기준일과 전입·점유 기록을 기준으로 한 권리분석입니다. 선순위 전입자 중 보증금이 확인되지 않은 경우 미배당 보증금의 실제 인수액을 계산할 수 없으므로, 실질취득액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,059,458원 |
| 1. 근저당 · 포천새마을금고 | 27,300,000원 | 27,300,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 최승진 | 25,310,273원 | 25,310,273원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 246,577,269원 |
위 표는 현재 계산된 채권항목만 반영한 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 선순위 전입자의 배당·승계액은 반영되지 않았으므로, 표시된 소유자 잔여 246,577,269원과 매수인 부담 0원은 실제 결과와 달라질 수 있습니다.
④ 건물 현황 — 공부 5가구, 조사상 11가구
매각물건명세서 비고에 따르면 토지와 건물은 일괄매각되고, 제시외 건물과 제시외 태양광설비 및 관련 전기시설·구조물 1식도 포함됩니다. 더 중요한 부분은 내부 이용상태입니다.
| 구분 | 1층 | 2층 | 3층 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 공부상 | 주택 2가구 | 주택 2가구 | 주택 1가구 | 5가구 |
| 현황조사 | 주택 4가구 | 주택 4가구 | 주택 3가구 | 11가구 |
일반건축물대장 현황도와 실제 내부구조가 다를 수 있다고 조사됐습니다. 감정평가 자료에는 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 가구 수와 내부구조의 현황 차이는 점유자 특정·명도 범위· 임대차관계 확인을 복잡하게 만드는 요소입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 선단동 ‘선단교차로’ 남서측 인근으로, 전·답·임야·단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 305.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시장가 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자의 실제 보증금 확인. 지이현·조규순·유간란의 계약서, 보증금, 현재 점유 여부와 배당관계를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 고문옥의 전입·보증금 확인. 주거 점유 및 배당요구 기록은 있으나 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부가 미상입니다.
- 관계인 여부 확인. 조규순은 소유자와 동일 이름, 최승진은 경매신청채권자와 동일 이름입니다. 실제 임대차관계와 권리관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 11가구 현황 확인. 공부상 5가구와 현황조사상 11가구가 달라 각 호실별 점유자와 인도 범위를 현장에서 다시 특정해야 합니다.
- 제시외 시설 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물·태양광설비·관련 전기시설 및 구조물의 상태와 이용관계를 확인하세요.
- 배당표를 인수액으로 오인 금지. 현재 시뮬레이션의 매수인 부담 0원은 보증금 미상 선순위 전입자를 반영한 확정값이 아닙니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%만 근거로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입이다
620,912,040원에서 304,247,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 낮은 대신 권리확정 난도가 높은 유형입니다. 2018.02.09 말소기준보다 먼저 전입한 지이현·조규순·유간란의 보증금이 확인되지 않고, 고문옥 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 여기에 공부상 5가구와 현황 11가구의 차이까지 있습니다.
등록된 담보권과 신청채권만 보면 배당 여력은 충분하지만, 그것은 이 사건의 핵심 리스크를 설명하지 못합니다. 낙찰자가 실제로 부담할 미배당 보증금이 얼마인지 확인되기 전에는 실질취득액 자체가 미확정입니다. 따라서 이 물건의 순서는 “49%라서 입찰”이 아니라 “선순위 점유자의 보증금과 법적 지위를 먼저 확정한 뒤 총취득원가를 계산”하는 것입니다.
