청주지방법원 2024타경3301. 충주시 지현동 1781 토지와 주택으로 이용 중인 단층 건물들을 함께 매각하는 물건입니다. 말소기준권리는 2021년 10월 7일 설정된 지현새마을금고 근저당권 38,400,000원입니다. 이후 부산신용보증재단·오케이캐피탈주식회사·소상공인시장진흥공단의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
등록된 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 따라서 최저가 29,237,000원에 취득한다고 가정하면 권리상 실질취득액도 29,237,000원입니다. 다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 이미 5회 유찰됐고 재매각 조건이 붙어 있어, 반복 유찰의 원인이 현장 상태·도로·수요 가운데 어디에 있는지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경3301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 지현동 1781 · 충청북도 충주시 신촌5길 37-9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘벽돌조 단층 건물 · 시멘트기와지붕 및 슬라브지붕 |
| 토지 | 대 145.0㎡ · 평지 · 정방형 · 단독 이용 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김남규 (김신무에서 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 89,221,400원 / 29,237,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 지현새마을금고 / 16,846,330원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물·제시외 물건·제시외 수목 포함 · 재매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
등록된 임차인은 없습니다. 보증금이나 대항력 판단이 필요한 임차관계가 확인되지 않아 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 지현새마을금고 근저당권과 그 이후의 가압류들은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 32.77%, 그러나 시세 단정은 금지
현재 최저매각가는 29,237,000원으로 감정가 89,221,400원의 32.77%입니다. 감정가 대비 금액만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일 유형의 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트의 동일 평형처럼 비교가 단순한 물건이 아니라, 토지와 단층 주택, 제시외 건물·물건·수목을 함께 매각하는 구조입니다. 개별 건물의 관리 상태와 토지·도로 조건이 가격에 미치는 영향이 크므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 926,266원 |
| 1. 근저당 · 지현새마을금고 | 38,400,000원 | 28,310,734원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 32,833,322원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 9,092,322원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 37,390,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 집행비용을 제외한 매각대금은 지현새마을금고에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 전체 채권 미배당액은 89,405,853원이며, 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 지현동 지현삼거리 남서측 인근이며, 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 간선도로와 버스정류장이 인근에 있어 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘벽돌조 단층 건물로, 시멘트기와지붕 건물과 슬라브지붕 건물이 주택 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기설비가 있으며, 한 건물에는 난방설비도 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 145.0㎡, 평지·정방형이며 토지이용상황은 단독, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 충주고등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 263,900원/㎡입니다.
- 도로 확인. 인접 도로의 법적·사실적 성격과 소유·이용관계는 입찰자가 직접 재조사해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건 확인. 재매각 물건이므로 매각 조건과 입찰 절차를 법원 서류에서 다시 확인하세요.
- 제시외 시설 범위. 감정평가서상 제시외 건물, 제시외 물건과 수목이 일괄매각에 포함되므로 실제 위치와 상태를 대조하세요.
- 점유관계 확인. 등록된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로 권리관계. 세로한면(불) 조건과 인접 도로의 소유·통행·이용관계를 직접 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 단층 주택 두 부분의 외벽·내부·지붕·설비 상태와 보수 필요 범위를 살펴보세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 32.77%라는 수치만 보지 말고 인근 개별 주택·토지 거래와 현장 상태를 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 반복 유찰의 이유는 확인해야 한다”
등기상 권리분석은 단순합니다. 2021년 10월 7일 지현새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 등록된 임차인이 없어 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 최저가가 감정가의 32.77%까지 내려온 사실만으로 좋은 가격이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 이 물건은 이미 5회 유찰됐고 재매각이며, 토지와 단층 주택뿐 아니라 제시외 건물·물건·수목까지 일괄매각됩니다. 인접 도로의 법적·사실적 성격도 별도 확인이 요구됩니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 재검증입니다.
