의정부지방법원 2025타경4742. 동두천시 생연동 ‘생연주공아파트’ 104동 602호, 전용 58.14㎡ 아파트입니다. 감정가 82,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 57,400,000원입니다. 같은 면적 최근 실거래 평균이 78,500,000원이므로, 표면상 가격은 분명히 낮습니다. 하지만 이 사건은 “최저가가 싸다”만 보고 들어갈 물건이 아닙니다. 배당표에 을구 1번 전세권 80,000,000원이 먼저 놓여 있고, 현 회차 매각가 가정에서는 전세권자에게 55,966,800원이 배당된 뒤 국민은행 배당은 0원입니다. 즉 권리·배당 구조를 원본으로 맞춰보는 일이 가격 판단보다 먼저입니다.

말소기준권리는 2023.06.28 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 동두천시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 표시된 박규은, 오관진은 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력 없음으로 정리되어 있으나, 둘 다 보증금이 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 커서 실질취득가가 보증금으로 고정되는 전형적 인수형은 이 데이터에서는 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행, 변수는 선순위 전세권

등기 흐름만 보면 현재 소유자는 명진환이고, 말소기준은 2023.06.28 을구 3번 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 들어온 동두천시 압류와 국민은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 그보다 앞선 2021.06.11 을구 1번 전세권 80,000,000원이 있고, 같은 날 2023.06.28 을구 2번 전세권 말소가 함께 표시되어 있습니다. 배당표는 이 전세권을 우선 배당 대상으로 잡고 있으므로, 입찰 전 등기부·매각물건명세서에서 전세권 말소와 배당 참가 구조를 반드시 대조해야 합니다.

② 임차인·점유자 — 실제 전입자 2명, 모두 대항력 없음 표시

이 사건의 실제 임차인·점유자로 표시된 사람은 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 전입자로 보이며, 전입일은 각각 2023.08.17, 2025.09.03입니다. 둘 다 말소기준권리인 2023.06.28 국민은행 근저당보다 늦게 전입했으므로 데이터상 대항력 없음으로 표시됩니다. 단, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 보증금 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 명도·점유 관계 확인은 별도 체크가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 73.1%

생연주공아파트(1단지), 동일 면적 58.14㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 78,500,000원, 최저는 71,000,000원, 최고는 103,000,000원입니다. 현재 최저가 57,400,000원은 평균 대비 73.1%로, 가격 자체는 실거래 평균보다 낮습니다.

실거래 분포는 71,000,000원~103,000,000원입니다. 현재 최저가는 57,400,000원으로, 평균뿐 아니라 실거래 최저값보다도 낮습니다. 다만 이 가격 메리트는 매수인 인수액 0원과 선순위 전세권·점유자 관계가 원본상 그대로 확인될 때 의미가 있습니다. 권리 불확실성을 제거하지 못하면 단순 할인율만으로는 안전한 입찰가를 정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)

채권 총액 182,300,000원 중 배당 예상액은 55,966,800원, 미배당은 126,333,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 회차별 미배당 — 내려갈수록 신청채권자 배당은 더 어려워진다

회차가 내려갈수록 매각가와 배당 가능액은 줄고, 미배당은 126,333,200원에서 155,080,268원까지 커집니다. 특히 신청채권자인 국민은행의 예상 배당은 현재 회차와 2회·3회 유찰 시나리오 모두 0원으로 표시되어 있습니다. 이 점이 일반적인 “근저당권자 신청 경매”와 다르게 보이는 지점입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대상물건은 경기도 동두천시 생연동 소재 보산초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 제반 차량 진출입이 용이하고, 인근 버스정류장 및 동측 근거리에 지하철1호선 보산역이 소재합니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 방3·욕실·주방·거실·현관·발코니 등으로 표시되어 있습니다.
• 규제·토지. 도시지역, 제3종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역 등이 확인됩니다. 공시지가는 731,800원/㎡입니다.
• 환금성. 생연주공아파트(1단지)는 504세대, 사용승인일은 1996.10.19입니다. 동일 면적 거래는 12건 확인되나 가격 폭은 71,000,000원~103,000,000원으로 넓습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 원본 대조. 을구 1번 전세권 80,000,000원과 을구 2번 전세권 말소, 배당표상 우선배당 구조가 함께 존재합니다. 등기부·명세서·배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
• 전입자 2명 확인. 박규은·오관진은 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 표시이나, 보증금 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 입찰보증금. 매각물건명세서 비고상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 11,480,000원입니다.
• 신청채권자 배당 0원 구조. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 국민은행 배당이 0원으로 표시됩니다. 경매 진행·취하·변경 가능성까지 감안하세요.
• 관리비·명도. 공동주택은 장기 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성이 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
• 원본 확인. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “싸다”보다 먼저 확인할 것은 배당 구조

이 물건의 장점은 분명합니다. 최저가 57,400,000원은 실거래 평균 78,500,000원의 73.1%이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 결론을 너무 빨리 내리면 안 됩니다. 배당표는 선순위 전세권 80,000,000원을 우선 배당 대상으로 놓고 있고, 국민은행 배당은 0원입니다. 여기에 보증금 미상 전입자 2명이 있습니다. 따라서 이 사건은 가격은 매력적이나, 권리·배당 원본 대조가 끝나야만 입찰 판단이 가능한 C급 관찰 물건입니다. 할인율만 보고 들어가기보다, 전세권 말소·배당·점유자 관계가 모두 정리되는지 먼저 확인하는 것이 정석입니다.