의정부지방법원 2024타경69592. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 621 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 주차장 등으로 이용 중입니다. 1층은 킹마트 원흥점, 2층과 3층은 주차장, 4층은 주차장 및 창고 등으로 조사됐습니다. 권리의 기준점은 2023.02.06. 중소기업은행 근저당권, 채권최고액 6,840,000,000원입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 등기권리가 소멸한다고 해서 매수인이 아무것도 부담하지 않는 물건은 아닙니다. 조충호는 2023.01.11. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 300,000,000원에 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 예상배당에서는 배당 0원, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경69592 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 621 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 주차장 등 |
| 건물 이용 | 1층 킹마트 원흥점 · 2층 주차장 · 3층 주차장 · 4층 주차장 및 창고 등 · 옥탑1층 계단실 및 고가수조 등 |
| 토지 | 1,450.2㎡ · 지목 주차장 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,715,000원/㎡ |
| 소유자 | 김진영 |
| 감정가 / 최저가 | 7,066,630,610원 / 4,946,641,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 6,226,076,922원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 대항력 임차인 3억은 인수
말소기준권리는 2023.02.06. 설정된 중소기업은행 근저당권 6,840,000,000원입니다. 2023.02.13. 중소기업은행의 추가 근저당권 240,000,000원, 2024년 이후 신용보증기금·서울보증보험주식회사·우리금융캐피탈 주식회사·한화생명보험 주식회사의 가압류와 경매개시결정은 모두 기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 나윤(대표 차학병) | — | 2023.12.21 | 400,000,000원 | 16,500,000원 | 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 차학병 | 4층 일부호 | 2023.10.16 | 미상 | — | 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 조충호 | 1층 | 2023.01.11 | 300,000,000원 | — | 있음 | 확인 없음 | 300,000,000원 인수 |
주식회사 나윤은 전입일이 2023.12.21., 차학병은 2023.10.16.으로 모두 말소기준권리 2023.02.06.보다 늦어 대항력이 없습니다. 차학병은 보증금이 미상이나, 전입 순서상 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 조충호만 기준권리보다 선순위입니다.
③ 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 4,946,641,000원입니다. 그러나 낙찰 후 조충호의 보증금 300,000,000원을 인수하므로, 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득 기준은 5,246,641,000원입니다.
| 현재 최저매각가 | 4,946,641,000원 |
|---|---|
| 조충호 인수 보증금 | 300,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 5,246,641,000원 |
| 2회 유찰 시 실질취득 | 3,762,648,700원 |
| 3회 유찰 시 실질취득 | 2,723,854,090원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,946,641,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 51,866,410원 |
| 인수 · 임차인 조충호 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 6,840,000,000원 | 4,894,774,590원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,609,318원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 123,403,443원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 41,741,974원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 채권자 총 청구액은 7,565,754,735원, 예상 배당액은 4,894,774,590원이며 미배당은 2,670,980,145원입니다. 조충호의 보증금 300,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원흥초등학교 동측 인근으로 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 원흥역(수도권 지하철3호선)이 소재합니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물이며, 기본 위생·급배수·소방·승강기·전기자동차 충전·자동출입문 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,450.2㎡, 지목 주차장, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 2,715,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 과밀억제권역, 택지개발지구, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수 3억원을 반드시 합산. 현재 최저가 4,946,641,000원에 조충호 보증금 300,000,000원을 더한 5,246,641,000원을 실질취득 기준으로 보세요.
- 조충호 권리 재확인. 2023.01.11. 전입, 보증금 300,000,000원, 대항력 있음, 우선변제권 확인 없음이라는 조건을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 차학병 보증금 확인. 4층 일부호 점유자의 보증금이 미상입니다. 전입일은 기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금·점유관계는 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 조건. 토지상 바닥포장은 토지에 포함해 평가됐고, 건물에 부합된 차양은 주건축물과 일괄 평가됐습니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 70%만으로 저가 여부를 단정할 수 없습니다. 인수액을 포함한 총 취득부담과 실제 시장가를 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 3억원 인수
이 사건은 감정가 7,066,630,610원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 4,946,641,000원으로 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 조충호의 선순위 대항력 보증금 300,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득액은 5,246,641,000원으로 계산해야 합니다.
후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하지만, 조충호 보증금은 배당되지 않고 매수인에게 넘어옵니다. 반면 주식회사 나윤과 차학병은 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없는 만큼 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 결론내리지 말고, 3억원 인수를 포함한 실질취득액을 기준으로 시세와 수익성을 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
