97,510,000원
의정부지방법원 2025타경72122. 의정부동 현대탑캐슬 13층 1302호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 19층 건물의 13층으로, 내부는 방 2실·주방·거실·욕실 등으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 윤매열이고, 2020년 매매로 169,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 등기부에는 이솔휘의 보증금 168,000,000원짜리 주택임차권이 2023.07.28. 등기돼 있고, 주민등록일과 점유개시일은 2021.05.31., 확정일자는 2021.04.20.입니다. 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사의 2024.09.11. 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인에게 부담이 이어질 수 있는 구조입니다.
다만 이 물건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 매각대금에서 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 현재 회차의 배당계산상 미배당 보증금 72,645,180원은 원칙 계산상 인수액이지만, 이번 매각조건을 반영한 실질 부담은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72122 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 136-15 현대탑캐슬 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 시민로122번길 59-7 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔(방 2실, 주방, 거실, 욕실 등) · 19층 중 13층 |
| 소유자 | 윤매열 · 2020.03.20. 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 97,510,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 10회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2024.09.11. 접수된 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.07.28. 이솔휘의 주택임차권입니다. 전입·점유가 2021.05.31.이고 확정일자는 2021.04.20.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다.
일반적인 매각이라면 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 때 그 부족분이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 실제 현재 회차 배당계산에도 보증금 168,000,000원 중 95,354,820원만 배당되고 72,645,180원이 부족한 것으로 계산돼 있습니다. 그러나 이번 사건은 그 부족분에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시돼 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이솔휘 | 제1302호 전체 · 주거(임차권등기) | 2021.05.31. | 2021.04.20. | 168,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수는 없다
현재 최저매각가는 97,510,000원으로 감정가 199,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정하는 것은 금물입니다.
특히 이미 10회 유찰됐다는 사실 자체가 중요합니다. 다음 시나리오도 11회 유찰 시 78,008,000원(감정가 39%), 12회 유찰 시 62,406,400원(감정가 31%)으로 제시돼 있습니다. 낮아지는 최저가보다 더 중요한 것은 실제 거래 가능한 시세와 환금성을 별도로 확인하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,155,180원 |
| 1. 임차인 이솔휘 보증금 | 168,000,000원 | 95,354,820원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 원칙 계산에서는 임차인 보증금 부족분이 72,645,180원 발생합니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 남동측 인근이며 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 의정부시 중심권지역입니다.
- 교통. 각종 도로망 연결이 양호하고 버스정류장 및 전철역인 1호선 의정부역이 근거리에 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층 건물의 13층 1302호이며 사용승인일은 2019.08.26.입니다.
- 이용. 주거용 오피스텔로 방 2실·주방·거실·욕실 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 이내 도로에 접하며 차량 출입이 용이합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 2,124,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 최종 매각서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 선순위 주택임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 부족분 구분. 현재 계산상 임차보증금 미배당액은 72,645,180원이지만 이는 특별매각조건 때문에 실질 인수 0원으로 보는 금액입니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 권리 외에도 물건 상태·수요·매각조건·가격 등 반복 유찰 원인을 현장과 원본서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 함정은 특별매각조건이 풀지만, 10회 유찰은 따로 봐야 한다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 168,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제 현재 매각가 97,510,000원을 기준으로도 배당 후 72,645,180원이 남아 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다.
하지만 이번 사건의 특별매각조건은 바로 그 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 확인된 임차인에 한해서는 실질 인수 0원, 실질취득은 현재 최저매각가인 97,510,000원을 기준으로 볼 수 있습니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력이 높다고 결론낼 수는 없습니다. 이미 10회 유찰됐고, 최근 실거래 평균·최신 거래·추세가 없어 시장가와의 직접 비교가 불가능하기 때문입니다. 이 사건의 결론은 “선순위 임차권은 특별매각조건으로 해소, 가격과 환금성은 별도 검증”입니다.
