의정부지방법원 2025타경72572. 동두천시 지행동 동두천싸이언스타워 7층 701호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공장(주식회사 다인이앤아이), 매각물건명세서 비고에는 아파트형 공장으로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사다인이앤아이이며, 2022.06.22. 소유권을 이전받은 당시 거래가액은 255,000,000원입니다.
현재 권리분석의 출발점은 2022.07.21. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 222,000,000원입니다. 그 이전 중소기업은행 근저당권 300,000,000원은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 말소기준권리 뒤에 들어온 기술보증기금·중소기업은행·국민은행·명은전기 주식회사·근로복지공단의 가압류, 국민건강보험공단과 국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72572 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 722-3 동두천싸이언스타워 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 아파트형 공장 · 공장(주식회사 다인이앤아이) |
| 소유자 | 주식회사다인이앤아이 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 60,025,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 183,450,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인은 확인되지 않았습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 별도의 임차인 신고 내역은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 제공된 권리관계만 놓고 보면 임차보증금 승계 구조는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰 자체가 시장 신호
현재 최저매각가격은 60,025,000원으로 감정가 250,000,000원에서 4회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 42,017,500원, 6회 유찰 시 29,412,249원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 감정평가 이용상태가 공장이고 매각물건명세서에도 아파트형 공장으로 기재된 만큼, 일반 주거용 집합건물과 같은 환금성을 전제로 가격을 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,025,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,450원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 222,000,000원 | 58,544,550원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 566,325,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 128,490,796원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 139,612,878원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 명은전기 주식회사 | 22,334,443원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 5,186,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권 1,083,949,647원 중 58,544,550원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,025,405,097원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 동두천시 지행동 소재 지하철1호선 지행역 남서측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·생활 편의시설이 혼재하고 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 지하철1호선 지행역이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설이고 실제 감정평가 이용상태는 공장(주식회사 다인이앤아이)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 8층 중 7층 701호입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비와 화물용 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 공장용지, 상업용 이용상황, 평지의 세로장방 형태이며 동측으로 폭 15m~20m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 아파트형 공장 용도 확인. 사건상 근린시설, 실제 이용은 공장입니다. 일반 주거용 부동산과 다른 수요층과 환금성을 전제로 판단해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 최저가가 크게 내려왔다는 사실보다 반복 유찰의 원인이 가격인지, 용도·수요·점유 등 다른 요인인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자와 사용관계를 확인하는 절차가 필요합니다.
- 보증금 기준 주의. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 기재돼 있습니다.
- 세금·공용부담 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로, 실제 부담 여부는 원본 서류와 관계기관 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.21. 우리은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인은 없으며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 결론은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 250,000,000원에서 이미 4회 유찰됐고, 물건은 근린시설이면서 실제로 공장으로 이용되는 아파트형 공장입니다. 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가 60,025,000원이 시세보다 낮다고 확인할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 제한적이지만 가격과 환금성 검증이 핵심인 물건으로 보는 것이 타당합니다.
