의정부지방법원 2025타경73154. 경기도 포천시 신북면 가채리 641-11 소재 부동산으로, 감정평가상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중인 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지면적은 895㎡이며, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외건물 포함이라고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 유옥준이고, 신청채권자는 윤현진, 청구금액은 55,000,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2011년 설정된 포천농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당보다 먼저 성립한 것으로 확인되는 임차인의 대항력은 없으며, 후순위 임차권등기와 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 다가구주택은 각 세대의 점유와 보증금이 서로 다르므로, 등기상 인수액이 없다는 사실과 명도·임대관계 확인이 쉽다는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 가채리 641-11 |
| 등기상 건물 | 경기도 포천시 신북면 가채리 641-11 제가동호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(다가구주택)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반목구조 · 목구조지붕 · 2층 건물 |
| 토지 | 895㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외건물 포함 |
| 소유자 | 유옥준 (2015.09.03 소유권이전) |
| 감정가 | 794,435,800원 |
| 최저매각가 | 794,435,800원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 윤현진 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2011.09.22 포천농업협동조합 근저당권 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 말소기준
최초 근저당권자는 포천농업협동조합이며, 채무자는 천진원으로 기재됐습니다. 이후 유옥준에게 소유권이 이전되고 확정채무 면책적 인수가 이뤄졌습니다. 현재 근저당은 말소기준권리로서 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 관계인 6명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사·매각물건명세서 등에 등장하는 실제 임차·점유 관계인은 김종섭, 안진현, 김준식, 김순애, 박수만, 윤현진의 6명입니다. 모두 2011.09.22 말소기준권리보다 전입일이 늦습니다. 다만 일부는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 임대차 내용과 점유 상태를 추가로 확인해야 합니다.
| 임차·점유 관계인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종섭 | 2016.10.04 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 안진현 주거 |
2021.12.03 | 미상 | 없음 | 확정일자 2020.02.28 배당 여부 확인 필요 |
인수 없음 |
| 김준식 | 2022.07.22 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 김순애 | 2019.11.22 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 박수만 주거용 건물 2층 전부 |
2021.12.30 | 60,000,000원 | 없음 | 확정일자 기재 배당 여부 확인 필요 |
인수 없음 |
| 윤현진 주거 · 신청채권자와 동일인 |
2021.12.06 | 0원 기재 | 없음 | 확정일자 2021.12.06 배당요구 기재 |
인수 없음 |
대항력 판정은 등기상 말소기준일과 확인된 전입일을 기준으로 합니다. 우선변제 여부와 실제 배당 가능액은 확정일자·보증금·배당요구 및 우선순위의 추가 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 794,435,800원 가정)
아래는 현재 제시된 배당 추정 결과입니다. 근저당 채권최고액 변경이 반영되지 않은 계산이므로 채권자별 실제 배당액이나 미배당액으로 확정해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,344,358원 |
| 1. 근저당 · 포천농업협동조합 | 840,000,000원 | 784,091,442원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 윤현진 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 895,000,000원 | 794,435,800원 |
제시된 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액이 그대로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 배당 부족은 확대
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 추정 | 미배당 추정 | 인수 예정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 794,435,800원 | 784,091,442원 | 110,908,558원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 635,548,640원 | 626,793,154원 | 268,206,846원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 508,438,912원 | 500,954,523원 | 394,045,477원 | 0원 |
매각대금이 낮아질수록 기존 추정상 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 다만 확인된 후순위 권리가 소멸한다는 전제에서 미배당액 자체가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 시나리오별 배당 금액은 근저당의 변경된 채권최고액을 반영해 재산정해야 합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다가구주택·농경지·임야 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 현장에서 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 면적 895㎡, 지목은 대, 완경사의 정방형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다.
- 건축물. 일반목구조·목구조지붕의 2층 건물로, 외벽은 사이딩 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수·전기·난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 및 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 도로. 소로3류(폭 8m 미만), 왕방마을 진입도로에 접합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 및 주택 용도와 관련된 토지거래계약 허가구역 기재가 있으므로 입찰자의 해당 여부와 실제 적용 조건을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 193,900원/㎡입니다. 토지의 공시지가와 건물·토지를 합한 경매 감정가를 동일한 가격지표로 비교해서는 안 됩니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 표시되지 않았습니다. 다만 제시외건물이 포함된 일괄매각이므로 현황과 매각 범위의 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다가구주택과 토지를 함께 취득하는 구조인 만큼 단순 아파트 실거래와의 직접 비교는 적절하지 않습니다. 건물의 수익성, 임대관계, 유지보수 상태 및 토지 이용 가능성을 종합적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 채권최고액 재확인. 최초 840,000,000원과 변경 후 494,000,000원의 관계, 공동담보목록 제2011-1152호, 실제 채권잔액 및 배당순위를 대조해야 합니다.
- 예상배당표 재산정. 현재 예상배당은 변경 전 근저당 금액을 기준으로 작성돼 있습니다. 신청채권자 윤현진의 배당 가능성과 전체 미배당액을 다시 검증해야 합니다.
- 임차·점유 관계인 6명 확인. 각 세대의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 퇴거 예정 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 박수만 보증금 확인. 2층 전부의 임차권등기와 최초 보증금 55,000,000원, 증액분 5,000,000원의 확정일자를 구분해 확인해야 합니다.
- 윤현진 관계 확인. 강제경매 신청채권자와 임차·점유 관계인으로 함께 기재된 사유, 55,000,000원 청구채권의 발생 원인 및 보증금 0원 기재의 의미를 확인해야 합니다.
- 과거 임차권 말소 확인. 김봉준의 임차권은 2025.10.10 말소됐습니다. 등기 말소 이후 실제 점유 및 임대차 종료 상태도 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외건물이 실제로 어디까지 매각되는지 감정평가서와 현황도면을 대조해야 합니다.
- 건물 현황과 유지보수. 일반목구조 건물의 지붕·외벽·설비 상태, 보수 필요성과 실제 임대 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 성장관리계획구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 및 토지거래허가 관련 적용 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 동일한 신건이지만 비교 실거래가격이 확인되지 않습니다. 유사 용도의 토지·건물 거래와 개별 감정평가 내역을 확인한 뒤 입찰가격을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 검토할 위험은 남는다”
이 사건은 포천농업협동조합의 2011년 근저당을 말소기준으로 하며, 조사된 임차·점유 관계인 6명 모두 그 이후 전입한 구조입니다. 기재된 권리관계만 보면 매수인 인수 예정액은 0원입니다.
하지만 이를 곧바로 안전하고 저렴한 매물이라는 결론으로 연결할 수는 없습니다. 근저당 채권최고액이 494,000,000원으로 변경됐음에도 배당 추정에는 최초 840,000,000원이 사용됐고, 다가구주택의 임대차 관계와 실제 점유 상태에도 확인할 사항이 남아 있습니다. 특히 신청채권자와 점유 관계인으로 함께 등장하는 윤현진의 권리관계, 박수만의 보증금 및 제시외건물의 일괄매각 범위가 주요 확인 대상입니다.
현재 최저매각가는 794,435,800원이지만 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아 가격상 이익을 평가하기 어렵습니다. 이 물건은 말소기준 자체보다 배당 검증·임대관계 확인·실제 부동산 가치 검토가 중요한 사건입니다. 변경 근저당과 점유관계를 먼저 정리하고, 토지·건물의 개별 가치를 확인한 후 가격을 판단하는 접근이 필요합니다.
