의정부지방법원 2025타경73250. 포천시 신북면 가채리 ‘로즈빌’ 가동 1층 101호, 전용 59.49㎡의 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 49%”라는 숫자가 아닙니다. 을구 8번에 구본근의 주택임차권이 있고, 주민등록일자 2022.02.14·점유개시 2022.02.07· 확정일자 2022.01.06으로 말소기준인 2024.03.06 서울특별시 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자는 매수인에 대해 매각대금에서 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 따라서 구본근 관련 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 구본근 관련 권리에만 적용되는 것으로 보아야 하며, 다른 점유자·임차인의 권리는 별도로 판단해야 합니다. 이 사건의 다른 조사 대상인 김민재와 HUANG GUANGSHI는 전입이 말소기준권리보다 뒤여서 현재 자료상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73250 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 가채리 834-3 로즈빌 가동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 59.49㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 |
| 소유자 | 이용성 (2021.12.30 매매 · 거래가액 158,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 해소
② 임차인 분석 — 실제 조사된 3명, 핵심은 구본근
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구본근 | 제101호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.14 / 2022.01.06 | 158,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
| 김민재 | 주거 | 2025.04.01 / 2022.01.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| HUANG GUANGSHI | 현황조사 점유자 | 2025.02.21 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
구본근은 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으므로 원칙상 대항력·우선변제권을 모두 가진 핵심 임차인입니다. 반면 김민재와 HUANG GUANGSHI는 전입일이 2024.03.06 말소기준보다 늦어 현재 자료상 대항력이 없습니다. 김민재는 보증금이 확인되지 않았지만 전입 순위 자체가 뒤이므로 인수 구조로 보지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 7,350만원은 최근 시세의 45.5%
로즈빌 전용 59.49㎡의 실거래는 12건이며, 전체 평균은 162,133,333원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 데이터를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 161,500,000원이고 최신 거래는 2024.07의 160,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 -0.5%로 소폭 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 59.49㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2024.01 | 59.49㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2022.08 | 59.49㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 4 | 163,800,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 4 | 159,800,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2022.05 | 59.49㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2022.05 | 59.49㎡ | 4 | 151,000,000원 |
| 2022.05 | 59.49㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2022.05 | 59.49㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 161,500,000원 |
특별매각조건이 실제로 이행된다는 전제에서 실질취득 73,500,000원은 최근 12개월 평균 161,500,000원의 45.5% 수준이고 최신 거래 160,000,000원보다도 크게 낮습니다. 따라서 가격 자체는 분명 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -0.5%이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 6.4회, 낙찰률이 0.0%라는 점은 “싸게 사도 다시 팔기 쉬운 물건”과는 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 구본근 보증금(우선변제) | 158,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 구본근 보증금 부족분은 86,223,000원입니다. 그러나 특별매각조건상 채권자가 그 미배당 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 ‘원칙상 인수’는 커지지만 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 73,500,000원 | 86,223,000원 | 73,500,000원 |
| 3회 유찰 · 34% | 51,450,000원 | 107,876,100원 | 51,450,000원 |
| 4회 유찰 · 24% | 36,015,000원 | 123,033,270원 | 36,015,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질 부담이 줄지 않는 대항력 임차인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 해당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 했기 때문에, 확약이 유효하게 이행되는 범위에서는 유찰에 따라 실질취득도 실제 매각가와 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 2021.03.15 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호입니다.
- 입지. 포천중학교 동쪽 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·단독주택·주거나지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 433,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 단지이고 동일 단지 경매 평균 유찰 6.4회·낙찰률 0.0%로, 재매각 가능성은 가격 할인과 별도로 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 구본근 관련 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 현재 매각기일에도 동일하게 적용되는지 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 말소 실행 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 조건대로 이루어지는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 다른 점유자 확인. 김민재·HUANG GUANGSHI는 현재 자료상 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 명도 대상 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 우선 점검. 최저가 73,500,000원은 최근 시세보다 낮지만, 단지 평균 유찰 6.4회·낙찰률 0.0%라는 수치를 응찰가 결정에 반드시 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 -0.5%이므로 전체 평균 162,133,333원만 보고 가격을 낙관하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약과 환금성이 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 150,000,000원짜리 물건이 73,500,000원까지 내려온 가격 할인형 물건입니다. 하지만 권리 구조를 먼저 보면 구본근의 보증금 158,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이라 원래는 현재 회차 기준 86,223,000원을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 특별매각조건이 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하면서 이 핵심 부담이 실질 0원으로 바뀌는 것이 이 사건의 본질입니다.
그 조건이 그대로 이행된다면 실질취득 73,500,000원은 최근 12개월 평균 161,500,000원의 45.5%로 가격상 충분히 낮습니다. 그러나 최근 시세가 -0.5% 하락 중이고, 총 24세대의 다세대주택, 단지 경매 평균 유찰 6.4회·낙찰률 0.0%라는 저환금성 신호가 강합니다. 따라서 결론은 “권리조건은 확인 후 통과 가능, 가격은 매력적, 환금성은 경계”입니다. 이 물건은 싸게 받는 것보다 특별매각조건의 효력을 정확히 확보하고, 이후 팔 수 있는 가격에 사는 것이 더 중요합니다.
