의정부지방법원 2025타경2244. 경기도 고양시 일산서구 구산동 1378 소재의 기타 + 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 2,527㎡의 답이며 농림지역·농업진흥구역에 포함되고, 건물 기호 (가)~(라)는 모두 현황상 창고로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 유월자이고, 말소기준권리는 2024.08.05. 설정된 서강화농업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다.
현재 최저매각가는 448,102,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 가격만 보면 감정가에서 크게 낮아졌지만, 이 물건은 일반 주거용 부동산처럼 실거래 평균과 단순 비교해 ‘싸다’고 결론 낼 자료가 없습니다. 특히 농지취득자격증명과 원상복구계획서, 공부상 용도와 현황 이용 차이, 임대관계 미상이라는 비가격 요소를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2244 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 구산동 1378 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 건물 기호 (가)~(라) 현황 창고 |
| 토지 | 2,527㎡ · 지목 답 · 농림지역 · 농업진흥구역 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 유월자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,306,418,000원 / 448,102,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서강화농업협동조합 / 822,803,661원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.08.05. 서강화농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사신현대부동산개발 근저당권, 농협은행주식회사 근저당권들, 양주지역산림조합 근저당권과 경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰보다 중요한 농지 취득 조건
현재 회차의 최저매각가는 448,102,000원, 감정가는 1,306,418,000원입니다. 현재 시나리오의 비율은 34.3%이고 3회 유찰 상태입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없어 이 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 448,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,881,020원 |
| 2. 근저당 · 서강화농업협동조합 | 960,000,000원 | 441,220,980원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신현대부동산개발 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 농협은행주식회사 | 440,400,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 농협은행주식회사 | 436,800,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 농협은행주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 농협은행주식회사 | 236,400,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 양주지역산림조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액은 2,948,600,000원, 예상 배당액은 441,220,980원, 미배당은 2,507,379,020원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 일산서구 구산동 소재 장월IC 남동측 인근이며 주위는 농경지·농가주택·창고 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 (가)~(라)는 모두 일반철골구조 기타지붕 지상1층이며 사용승인은 2003.07.08., 현황은 창고입니다.
- 토지. 지목 답, 토지이용상황 답창고, 평지·사다리형·세로각지(가)이며 토지면적은 2,527㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 265,100원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1은 반드시 자격증명 발급 가능 여부와 제출 절차를 확인해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 원상복구계획. 전용허가를 받은 사실이 없고 자격증명 신청 시 원상복구계획서 제출이 필요합니다.
- 취득 목적. 주말체험영농 목적으로는 취득할 수 없습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다.
- 현황 이용. 목록2·3·4·5는 공부상 버섯재배사이나 현재 창고로 이용 중이므로 실제 사용상태와 행정요건을 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입·사업자등록, 보증금과 확정일자 유무를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 입찰”
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.05. 서강화농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기 밖에 있습니다. 목록1 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 원상복구계획서 제출 필요, 주말체험영농 목적 취득 불가, 공부상 버섯재배사와 현황 창고의 이용 차이, 그리고 임대관계 미상이 동시에 존재합니다.
현재 최저가는 448,102,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없는 상태에서 이 할인율 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건은 등기상 인수는 0원이지만, 농지 취득 가능성과 현황 이용을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
