한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 근린시설이고, 현황상 임차인이 여러 명 존재합니다. 6명은 대항력 없음으로 확인되지만, 전입·보증금 미상 임차인 1명은 판정 확인이 필요합니다. 신건 가격만 보고 접근하기보다 임대현황과 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
344,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
344,000,000원
인수액 0원 기준
인수 위험
확인 필요
대항력 판정 불가 1명
핵심지표
임차인 7명
근린시설 임대구조
의정부지방법원 2025타경73333. 경기도 동두천시 지행동 이담로 108 소재 제1동 1층101호 근린시설입니다. 소유자는 한큰빛·홍유리 공유자이며, 말소기준권리는 2021년 11월 17일 설정된 동두천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 발생한 박성기 가압류, 국 압류, 추가 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
다만 아파트처럼 단순히 권리만 보는 물건은 아닙니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 현황조사와 매각물건명세서 기준 임차인이 다수 존재합니다. 권리 소멸 구조와 별개로 실제 운영·명도·임대수익 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73333 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 351-46 제1동 1층101호 (도로명: 경기도 동두천시 이담로 108) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 경량철골구조 · 근린생활시설 이용중 |
| 소유자 | 한큰빛, 홍유리 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 344,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동두천농업협동조합 / 792,939,587원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 1번 동두천농업협동조합 근저당권(채권최고액 228,800,000원)입니다. 갑구 3번 박성기 가압류, 압류, 추가 경매개시결정 등은 모두 해당 근저당 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음 다수, 판정 불가 1건 확인
| 임차인 | 호수 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 김봉화 | 105호 | 20,000,000원 | 대항력 없음 |
| 문선정 | 104호 | 10,000,000원 | 대항력 없음 |
| 김선경 | 102호 | 20,000,000원 | 대항력 없음 |
| 주식회사 에이티피앤디 | 101호 | 1,000,000원 | 대항력 없음 |
| 한석열 | 101호 | 10,000,000원 | 대항력 없음 |
| 김진성 | 101호 | 미상 | 대항력 없음·보증금 미상 |
| 에이티 | 미상 | 미상 | 전입일 미상 — 판정 불가 |
⚠️ 확인 필요 에이티는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인으로 확정되는 것은 아니지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,616,000원 |
| 2. 근저당 · 동두천농업협동조합 | 228,800,000원 | 228,800,000원 |
| 3. 가압류 · 박성기 | 430,730,819원 | 109,584,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 659,530,819원 중 338,384,000원이 배당되고 321,146,819원이 미배당됩니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원 기준입니다. 단, 임차인의 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
매각대금 배분 (신건 3.44억)
회차별 미배당 변화
유찰 시 매각가는 낮아지지만 채권 미배당 규모는 증가합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 대항력 없는 임차인은 낙찰자 인수 대상이 아닙니다.
⛔ 사업성 관점 근린시설은 아파트와 달리 임대수요와 공실 위험이 중요합니다. 신건 가격 344,000,000원에서 바로 접근하기보다 현재 임대현황과 실제 수익성을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천제생병원(미개원) 북서측 인근이며 병원·전·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 시설. 위생·급배수설비, 전기설비, 주차시설 등이 되어 있습니다.
- 환금성. 근린시설 특성상 아파트보다 수요층이 제한될 수 있어 실제 영업 가능성과 공실 여부 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 에이티의 전입일·보증금 미상 부분은 반드시 확인해야 합니다.
- 임대수익 검토. 현재 임차인 구성과 실제 사용 상태를 확인하고 수익성을 계산하세요.
- 권리 검토. 등기상 후순위 권리는 소멸 구조지만 원본 서류 대조가 필요합니다.
- 가격 전략. 신건 최저가가 감정가와 동일하므로 유찰 후 가격 메리트 발생 여부를 검토하세요.
맺으며 — “권리 안전과 좋은 물건은 다르다”
이 물건은 권리분석만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 근린시설 경매는 권리보다 임대 가능성·환금성·운영성이 핵심입니다. 임차인 다수가 존재하고 일부 정보 확인이 필요한 만큼, 단순히 인수 위험이 낮다는 이유만으로 접근하기보다는 실제 사용 현황과 가격 적정성을 함께 판단해야 합니다.