청주지방법원 2024타경31078. 충주시 앙성면 조천리 46-2의 건물과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 기타지붕 2층으로, 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 990㎡, 지목은 대이며 생산관리지역에 속합니다. 감정가 434,765,400원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 178,080,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 주민등록상 전입자 3명 중 김정한의 전입일이 2017.06.29로, 말소기준권리인 2019.05.07 이병택 근저당보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 보증금이 존재하고 배당으로 소진되지 않는다면 매수인 인수 문제가 생길 수 있으므로, 최저가 1.78억만으로 경제성을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31078 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 앙성면 조천리 46-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 중 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕(판넬) 2층 |
| 토지 | 990㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 공시지가 109,200원/㎡ |
| 소유자 | 이민영 · 2023.02.06 소유권이전 · 거래가액 53,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 434,765,400원 / 178,080,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 371,652,780원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록2 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 있다
등기상 계산된 말소기준은 2019.05.07 을구 2번 이병택 근저당 150,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 충주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018.02.08 청미새마을금고 근저당 700,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
② 전입자 분석 — 실제 전입자 3명
| 전입자 | 전입일 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정한 | 2017.06.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박병준 | 2022.04.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한제광 | 2022.11.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박병준과 한제광은 각각 2022.04.14, 2022.11.22 전입으로 말소기준 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 반면 김정한은 선순위 전입자입니다. 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 김정한의 보증금을 다른 전입자와 합산하거나, 0원으로 간주해서는 안 됩니다.
③ 7회 유찰 — 할인율은 크지만 시세 검증이 없다
감정가 434,765,400원에서 현재 최저가는 178,080,000원으로 내려왔습니다. 데이터상 현재 회차 비율은 0.4096, 즉 감정가의 약 41%입니다. 다음 회차 시나리오는 142,464,000원, 그다음은 113,971,200원까지 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,293,120원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 이병택 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,786,880원 |
제시된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 김정한의 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 배당 산출상의 0원을 실제 권리인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 토지·건물 조건 — 농지취득자격증명까지 확인
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 경량철골구조 기타지붕(판넬) 2층입니다.
- 토지. 면적 990㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 특화경관지구에 포함됩니다.
- 규제. (한강)수변구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 인접 규제. 하천구역·국가하천·보전관리지역 등에 접하는 것으로 조사돼 있습니다.
- 농지취득자격증명. 일괄매각 대상 중 목록2는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 주변환경. 조천마을회관 북동측 인근이며 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 스프링클러, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가요항표상 별도 차이는 기재되지 않았습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김정한 임대차관계 확인. 실제 임차인인지, 보증금이 얼마인지, 점유가 계속되는지, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 보증금이 확인되면 최저가에 미배당 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 농지취득자격증명 사전 확인. 목록2 관련 발급 가능 여부를 소관 행정기관에 확인하지 않고 입찰하면 보증금 몰수 위험이 있습니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 단순 할인 기회가 아니라 권리·환금성·토지규제·점유관계가 반복 유찰에 영향을 줬는지 따져야 합니다.
- 을구 1번 계열 원본 대조. 2018년 청미새마을금고 근저당은 이미 말소 표시지만 이후 계약인수·명의변경·채권이전·근질권 설정 기록이 이어지므로 최신 등기 원본의 정리 상태를 직접 확인하는 것이 안전합니다.
- 시세 현장조사. 최근 거래자료가 없으므로 인근 단독주택·토지 매매사례와 현장 상태를 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 확인할 것은 선순위 전입
감정가 434,765,400원이 178,080,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 하지만 7회 유찰이라는 사실과 함께 봐야 합니다. 무엇보다 김정한의 전입이 말소기준보다 빠른데 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다. 배당표상 인수 0원이라는 숫자만 믿고 들어갈 사건이 아닙니다.
또한 단독주택과 토지가 결합된 물건이고, 생산관리지역·수변구역 등의 제한이 있으며 목록2에는 농지취득자격증명 제출 조건까지 붙어 있습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 41%라는 이유만으로 “싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 선순위 전입관계와 농취증 발급 가능성을 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 고위험 확인형 물건입니다.
