의정부지방법원 2025타경73800. 양주시 덕계동 이레하이니스 7층 708호입니다. 소유자 응우옌티번은 2024년 1월 15일 매매를 원인으로 거래가액 310,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 2월 8일 안양원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 235,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사이레종합건설의 근저당권, 경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리보다 훨씬 눈에 띕니다. 감정가는 304,000,000원인데 2회 유찰로 현재 최저가가 148,960,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 292,500,000원, 최신 거래 300,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 최근 시세의 50.9% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73800 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 7층 708호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 7층 708호 |
| 소유자 | 응우옌티번 · 2024.01.15 매매 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 148,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양원예농업협동조합 / 198,629,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 2024.02.08 설정된 안양원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 주식회사이레종합건설 근저당권, 임의경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 신탁과 옹진수산업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권도 등장하지만, 해당 신탁등기와 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 입찰 판단의 기준은 2024.02.08 안양원예농업협동조합 근저당권입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 절반 수준
이레하이니스의 비교 대상 면적은 49.774㎡이고, 면적이 일치하는 최근 거래 12건의 평균은 292,500,000원입니다. 최신 거래는 2025.05의 300,000,000원, 최저 거래는 280,000,000원, 최고 거래는 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.97㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 49.96㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.99㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2025.04 | 49.99㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 49.82㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2025.03 | 49.96㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 49.97㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.02 | 49.97㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 49.94㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 49.77㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 평균 | 49.774㎡ | 12건 | 292,500,000원 |
현재 최저가 148,960,000원은 최근 12개월 평균 292,500,000원의 50.9%입니다. 최신 거래 300,000,000원과 비교해도 차이가 큽니다. 감정가 304,000,000원은 최근 거래 범위 안에 있지만, 2회 유찰을 거치며 경매 최저가는 시장 거래가격과 큰 간격을 만들었습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,885,440원 |
| 2. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 235,200,000원 | 146,074,560원 |
| 3. 근저당 · 주식회사이레종합건설 | 42,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 채권액은 277,200,000원, 예상 배당은 146,074,560원이며 미배당액은 131,125,440원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 148,960,000원 | 146,074,560원 | 131,125,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 104,272,000원 | 102,012,192원 | 175,187,808원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 72,990,400원 | 71,276,573원 | 205,923,427원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 유찰에 따른 핵심 변화가 권리 인수가 아니라 매수가격과 채권자 회수액에 집중됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층이며 승강기, 소화전, 화재탐지, 급배수·위생, 도시가스, 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로3류에 접하고 학교 저촉, 상대보호구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,827.0㎡, 공시지가 1,955,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래. 이레하이니스는 103세대, 사용승인일은 2021.11.25이며 비교 면적 거래 12건의 가격 범위는 280,000,000원~305,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 메리트 확인. 현재 최저가 148,960,000원은 최근 12개월 평균 292,500,000원의 50.9%입니다. 최근 거래 대비 할인 폭은 큰 편입니다.
- 환금성 별도 점검. 단지 경매 평균 유찰 1.9회, 낙찰률 6.25%입니다. 큰 할인율만 보고 실제 매수수요를 과대평가하지 않는 점검이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액이 커도 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수위험을 혼동하지 않아야 합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준권리인 2024.02.08 안양원예농업협동조합 근저당권과 이후 권리의 매각 소멸 여부를 입찰 전 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 현장 확인. 이용상태는 도시형생활주택-원룸형주택이며, 실제 내부 상태와 점유상태, 관리비 등은 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 크게 할인
이 사건의 핵심은 선명합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준권리 뒤 권리도 매각으로 소멸합니다. 권리 측면에서는 구조가 비교적 단순합니다. 반면 가격은 감정가 304,000,000원에서 2회 유찰되어 148,960,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 평균 292,500,000원의 50.9% 수준입니다.
다만 현재 물건이 이미 2회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 1.9회, 낙찰률은 6.25%입니다. 따라서 “최근 시세보다 크게 낮다”는 가격 장점과 “실제 응찰·환금성이 약할 수 있다”는 시장 신호를 함께 봐야 합니다. 권리 인수보다 가격과 환금성 판단이 승부처인 사건입니다.
