의정부지방법원 2025타경73898. 가능동 722-4 푸른주택 5층 502호입니다. 등기상 소유자는 한형남이고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 등기부상 과거 서울경기양돈축산업협동조합 근저당, 구로구 압류, 2023년 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 2021년부터 이어진 임차관계와 2025.12.24. 강제경매개시결정입니다.
특히 김범진은 2021.06.22. 확정일자를 받고 2021.07.22. 주민등록을 마친 뒤 255,000,000원의 임차보증금으로 502호 전부에 임차권등기를 해 둔 상태입니다. 단순 배당계산만 보면 현재 최저가에서 보증금 전액을 돌려받지 못해 큰 인수액이 생기는 구조지만, 주택도시보증공사가 2026.07.01. 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 김범진 관련 부족분은 숫자상 존재하더라도 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
그러나 임종엽은 목적물 전부를 주거로 사용하는 점유자로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 사람에게는 위 확약이 적용되지 않으므로 대항력 유무와 인수금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 또한 ‘시보증’은 보증기관 대위·승계 신고로 임종엽 보증금과 별도로 더할 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 2명으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73898 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 722-4 푸른주택 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 전용 47.83㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 9층건 내 5층 502호 |
| 건물명칭 | 공부상 푸른주택 · 현황 외부표기 석천팰리스 |
| 소유자 | 한형남 (2022.08.24. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 126,420,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 확약으로 끝난 권리와 아직 남은 확인사항
| 임차 관련자 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임종엽 | 목적물 전부 · 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 확약 적용 없음 |
| 김범진 | 제502호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.22 / 2021.06.22 | 255,000,000원 | 대항력 있음 확약으로 실질 인수 0원 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 2021.07.22 / 2021.06.22 | 0원 | 임종엽 보증금의 중복 신고 · 별도 보증금 합산 금지 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 인수위험 확인 전에는 ‘반값 매수’로 단정 금지
석천팰리스(722-4)의 전용면적 인근 실거래는 총 9건이며 전체 평균은 254,777,777원입니다. 다만 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 251,666,666원, 최신 거래는 2022.10.의 250,000,000원입니다. 최근 구간은 이전보다 -1.8%로 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 49.64㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.08 | 47.83㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 44.59㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2021.10 | 49.64㎡ | 3 | 253,000,000원 |
| 2021.10 | 47.83㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 47.83㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 47.83㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 49.64㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 49.64㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 251,666,666원 |
현재 최저가 126,420,000원은 최근 12개월 평균의 50.2%입니다. 김범진의 확약만 놓고 보면 최저가가 그대로 실질취득의 최소 기준이 되지만, 임종엽의 보증금과 대항력 여부가 확정되지 않았기 때문에 이 수치를 최종 실질취득액으로 단정할 수 없습니다. 따라서 시세의 절반 수준이라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론 내리는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,880원 |
| 1. 임차인 김범진 보증금(우선변제) | 255,000,000원 | 123,850,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김범진 보증금 부족분은 131,149,880원입니다. 그러나 2026.07.01. 확약에 따라 김범진은 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 이 부족분의 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 임종엽에게는 적용되지 않습니다.
④ 회차별 숫자 — 낙찰가가 내려가도 김범진 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 김범진 부족분 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 126,420,000원 | 131,149,880원 | 김범진 0원 · 임종엽 미상 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 101,136,000원 | 156,079,904원 | 김범진 0원 · 임종엽 미상 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 80,908,800원 | 175,947,558원 | 김범진 0원 · 임종엽 미상 |
표의 부족분은 확약이 없다고 가정했을 때 배당 뒤 남는 금액입니다. 이 사건에서는 김범진에 관한 확약이 있으므로 그 금액을 낙찰자가 부담하는 것으로 계산하지 않습니다. 반대로 임종엽은 확약 대상이 아니므로 보증금이 확인되기 전까지 별도의 인수위험으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가능초등학교 서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린상가 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2020.05.18.입니다. 급배수·위생·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,703,000원/㎡, 토지면적은 557.5㎡입니다. 동측 약 8미터 내외, 남측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부상 건물명칭은 푸른주택, 현황 외부표기는 석천팰리스입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 거래 표본. 석천팰리스(722-4)는 12세대이고 확인된 실거래는 9건입니다. 최근 12개월 거래는 3건으로 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임종엽 보증금 확인. 현재 가장 중요한 항목입니다. 보증금과 전입일이 미상이므로 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 확약 원문 확인. 2026.07.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 김범진 임차권 전체에 적용되는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 구분. ‘시보증’은 임종엽 보증금의 대위·승계 신고로 별도 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 가격 비교 기준. 최근 12개월 평균 251,666,666원, 최신 거래 250,000,000원이며 최근 흐름은 -1.8%입니다. 전체 평균 254,777,777원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 현재 회차. 최저가 126,420,000원은 최근 12개월 평균의 50.2%지만, 미상 임차위험이 포함되지 않은 숫자입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 해결한 것과 해결하지 않은 것을 구분해야 한다”
이 사건의 첫인상은 감정가 258,000,000원에서 3회 유찰돼 126,420,000원까지 내려온 가격입니다. 그리고 보증금 255,000,000원의 김범진 임차권만 보면 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.07.01. 확약으로 김범진은 대항력을 포기하고 미변제 잔액이 있어도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 김범진 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 임종엽은 목적물 전부의 주거 점유자로 조사됐지만 전입일과 보증금이 미상이고, 이 사람에게는 김범진의 확약이 적용되지 않습니다. 따라서 이 물건은 김범진의 대형 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 별도 미상 임차인이 남은 구조입니다. 현재 최저가가 최근 시세의 50.2%라는 숫자는 분명 크지만, 임종엽의 권리가 확인되기 전에는 최종 실질취득가와 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
