부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 공장·토지 일괄매각 물건으로 권리 후순위는 매각으로 정리되지만, 전입일이 말소기준권리보다 앞선 임차인 1명이 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성에 따른 인수위험을 반드시 보완 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

1,184,850,380원

신건(0회 유찰)

실질취득

낙찰가 + 미상 인수 가능

임차인 보증금 확인 필요

매수인 인수

보증금 미상

대항력 가능 임차인

핵심지표

임차인 1명

권리 확인 중요

의정부지방법원 2026타경28. 경기도 포천시 가산면 금현리 소재 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 한동섭이며, 포천농업협동조합의 임의경매개시결정으로 진행됩니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 전입신고가 말소기준권리 이전인 임차인이 있어 단순 무인수 물건으로 보기는 어렵습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2026타경28 (임의경매)
소재지	경기도 포천시 가산면 금현리 727-3
용도 / 이용상태	기타 + 토지 · 공장, 사무실 및 화장실 등으로 이용
소유자	한동섭
감정가 / 최저가	1,184,850,380원 / 1,184,850,380원 (신건)
신청채권자 / 청구	포천농업협동조합 / 823,352,261원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인이 핵심

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 김기훈 임차인은 2014.10.20 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력 가능성이 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 부담할 인수액은 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석

점유자	전입	보증금	대항력	우선변제	승계
김기훈	2014.10.20	미상	가능	확인 필요	해당 없음

⚠️ 인수 위험 판단 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인의 실질취득은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액으로 판단해야 합니다. 현재 보증금이 미상이라 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

③ 예상 배당표 (매각가 1,184,850,380원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	14,248,504원
잔여 · 소유자 교부	1,170,601,876원

매각대금 배분

회차별 미배당 시나리오

실거래 자료가 없어 회차별 매각가 기준으로 표시합니다.

✅ 권리 관점 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 채권최고액 기준 근저당들도 현재 등기상 말소 대상입니다.

⛔ 입찰 관점 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 보증금 확인 전에는 인수 위험을 반영해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 포천시 가산면 금현리 신금현사거리 북측 인근으로 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 소재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 일반적인 대중교통 접근성은 보통입니다.
이용. 공장 작업장, 공장 및 사무실 등으로 이용 중이며 일부 부속 시설은 현황 확인이 필요합니다.
토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역 등 지정 사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 보증금 확인. 김기훈 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
실질취득 계산. 보증금 인수 가능성이 있으므로 최저가만으로 판단하지 마세요.
물건 확인. 일괄매각, 제시외 건물 포함 여부와 제외 시설을 현장에서 확인하세요.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리돼도 임차인이 변수다”

이 물건은 후순위 권리 정리 측면에서는 명확하지만, 전입일이 앞선 임차인의 보증금이 확인되지 않았다는 점이 가장 큰 변수입니다. 감정가와 최저가는 동일한 신건 상태이며, 실질적인 투자 판단은 보증금 확인 후 이루어져야 합니다.

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 대항력 임차인 보증금이 변수 — 포천 가산면 금현리 727-3

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상 배당표 (매각가 1,184,850,380원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리돼도 임차인이 변수다”

사건 개요

물건 전체 내역 (6)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

건축물대장 건축HUB

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (34장)

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