청주지방법원 2025타경5289. 제천시 화산동 200-10의 토지와 근린시설·주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(1)는 지층 창고와 1·2층 유흥음식점, 부속건물 화장실로 이용되고 있고, 기호(3)는 주택으로 이용 중입니다. 공유자 김반·김상원이 각 2분의 1 지분을 소유하고 있으며, 매포신용협동조합의 임의경매로 진행됐습니다.
권리분석의 기준점은 2014.03.05. 매포신용협동조합 근저당권입니다. 조사된 신승일·구정우· 김대희의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 그러나 세 사람의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 인수 위험과 별개로 점유관계와 명도 일정은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5289 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 화산동 200-10 · 도로명주소 충청북도 제천시 의림대로8길 4 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린시설·주택·토지 일괄매각 |
| 이용상태 | 기호(1) 지층 창고·1,2층 유흥음식점·부속 화장실 / 기호(3) 주택 |
| 토지 | 대 607.7㎡ · 주상용 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김반 2분의 1 · 김상원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 724,493,080원 / 237,402,000원 (5회 유찰·감정가의 32.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 매포신용협동조합 / 381,637,382원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 마당포장·담장·조경수는 토지에 포함평가 |
① 권리 흐름 — 기준은 2014년 매포신협 근저당
말소기준권리는 2014.03.05. 접수된 매포신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 김상원 지분 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 소유자인 김반·김상원은 2020.06.02. 각 2분의 1 지분을 취득했습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 3명, 대항력 없음
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 조사된 실제 점유자는 3명입니다. 세 사람 모두 전입신고가 2014.03.05. 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신승일 | 전체 점유 | 2018.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구정우 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대희 | 미상 | 2024.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 33%지만 시세 검증은 별도
현재 최저매각가는 237,402,000원으로 감정가 724,493,080원의 32.8%입니다. 감정가보다 487,091,080원 낮아졌지만, 근린시설·주택·토지가 결합된 비정형 물건이고 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 (감정가 32.77%) | 237,402,000원 | 233,278,372원 | 114,721,628원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26.21%) | 189,921,600원 | 186,462,698원 | 161,537,302원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 20.97%) | 151,937,280원 | 149,010,158원 | 198,989,842원 | 0원 |
추가 유찰이 진행되면 매각가는 낮아지지만, 채권자의 미배당액은 114,721,628원에서 161,537,302원, 198,989,842원으로 증가합니다. 이 미배당액은 현재 시나리오에서 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 낙찰가가 낮아진다는 사실이 곧바로 시장가보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,402,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,123,628원 |
| 2. 근저당 · 매포신용협동조합 | 312,000,000원 | 233,278,372원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 장천기술 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 233,278,372원이 매포신용협동조합에 배당되고, 장천기술 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 114,721,628원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 복합 이용. 기호(1)는 지층 창고와 1·2층 유흥음식점, 부속건물 화장실로 이용되고 있으며, 기호(3)는 주택으로 이용 중입니다. 단일 아파트나 표준 상가와 달리 수요층이 제한될 수 있습니다.
- 건물 연식. 기호(1)는 1981.12.03. 사용승인된 시멘벽돌조 2층 건물로 1983.08.02. 증축됐고, 기호(3)는 2001.09.11. 사용승인된 시멘트블록구조 단층 건물입니다.
- 수리 상태. 기호(1,3)는 내·외부를 대폭 수리한 상태이며, 감정평가에서는 현상 등을 고려해 관찰감가가 적용됐습니다.
- 입지. 제천교육지원청 교육체험실 서측 인근의 후면 상가지대로, 근린생활시설과 주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북서측으로 의림대로가 통과해 제반 교통사정은 대체로 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 토지 조건. 대 607.7㎡, 주상용·평지·자루형·소로한면이며 개별공시지가는 358,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역에 속하고, 폭 8m~10m 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 제시외 건물과 마당포장·담장· 조경수 등이 매각 및 평가에 포함됩니다.
- 환금성. 근린시설과 주택이 결합된 비정형 물건이고 5회 유찰된 만큼, 매수 목적에 맞는 재사용 가능성과 향후 매각 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 부분 재확인. 신승일은 전체 점유로 조사됐고, 구정우·김대희의 점유 부분은 명확하지 않습니다. 각 건물과 층별 실제 점유자를 현장에서 구분해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 세 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서로 확인하세요. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 근저당 변경액 대조. 최초 채권최고액 312,000,000원과 2020년 변경액 456,000,000원이 함께 확인되므로 최신 등기부·채권계산서·배당요구 서류를 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 마당포장, 담장, 조경수와 기호별 건물 경계를 감정평가서 도면 및 현황과 비교해야 합니다.
- 영업 가능성 점검. 유흥음식점으로 이용 중인 부분의 현재 영업 여부, 내부 시설 상태, 인허가 승계 가능성 및 용도 변경 필요성을 확인하세요.
- 수리비 재산정. 내·외부 대폭 수리와 관찰감가가 반영된 물건이므로 구조체·방수·설비· 전기·난방 상태를 별도 점검하고 추가 공사비를 산정해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 32.8%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 말고, 토지 가치와 건물 잔존가치, 임대수익, 철거·수선비, 재매각 기간을 분리해 계산하세요.
- 세금·체납 확인. 예상배당에 반영되지 않은 당해세, 공과금과 건물 사용에 관련된 체납 비용을 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “5회 유찰”은 경고
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2014년 매포신용협동조합 근저당이고, 조사된 세 점유자의 전입일은 모두 그 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가에 낙찰되면 실질취득액도 237,402,000원으로 같습니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 근린시설·주택·토지를 함께 매수하는 비정형 물건이고, 제시외 건물과 수리된 노후 건물, 세 명의 점유자, 불명확한 임대관계가 함께 존재합니다. 이미 5회 유찰돼 감정가의 32.8%까지 내려왔다는 점도 단순한 할인보다 환금성과 활용성에 대한 시장의 경계로 읽어야 합니다. 권리상 인수는 없지만, 가격·명도·활용 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 C등급 물건입니다.
