의정부지방법원 2026타경83. 경기도 연천군 백학면 통구리 1066, 도로명주소 백학산단길 72 소재 물건입니다. 이용상태는 공장 등, 토지는 공장용지 3,300.0㎡이며, 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역에 걸린 산업용 부동산입니다. 감정가와 최저가는 모두 1,332,765,000원입니다. 다만 이 사건은 권리 흐름이 가볍지 않습니다. 말소기준권리는 2023.05.04 을구 4번 주식회사하나은행 근저당권 780,000,000원으로 잡혀 있지만, 그보다 앞선 을구 1번 근저당권 732,000,000원, 을구 3번 근저당권 780,000,000원, 갑구 3번 강제경매개시결정이 권리표상 인수 표시로 나타납니다.
따라서 이 물건을 “임차인 없음, 인수 0원”처럼 단순하게 보면 안 됩니다. 확인된 임차인은 없지만, 감정평가상 임대관계는 임대미상으로 기재되어 있고, 더 큰 쟁점은 임차인이 아니라 선순위 등기 권리의 낙찰자 부담 여부입니다. 특히 을구 1번과 을구 3번은 각각 말소등기 기재가 함께 보이지만, 권리표상 판정은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 남아 있으므로 입찰 전 등기부 원본, 말소등기 효력, 공동담보 범위까지 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경83 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 백학면 통구리 1066 · 경기도 연천군 백학면 백학산단길 72 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 등 · 공장용지 3,300.0㎡ |
| 소유자 | 주식회사세항이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,332,765,000원 / 1,332,765,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 귀뚜라미 범양냉방 / 65,091,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 말소기준권리 | 2023.05.04 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 780,000,000원 |
① 권리 흐름 — “후순위만 소멸”로 보면 위험하다
권리 흐름의 핵심은 2023.05.04입니다. 이 날짜의 을구 4번 근저당권이 말소기준권리로 표시되어 있고, 그 이후의 가압류·후순위 근저당·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 앞선 권리표시가 문제입니다. 2015.07.17 을구 1번 근저당권 732,000,000원, 2020.04.16 을구 3번 근저당권 780,000,000원, 2021.10.20 갑구 3번 강제경매개시결정이 말소기준권리보다 앞선 위치에 표시됩니다.
② 확인된 임차인과 점유 — 임차인보다 등기권리가 핵심
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 임대미상으로 적혀 있으므로, 현장 점유자, 공장 운영자, 설비·자재 소유자 확인은 별도로 필요합니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 그리고 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너, 설비 및 자재 등의 적치물은 매각에서 제외된다는 내용이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,332,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,727,650원 | - |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 732,000,000원 | 732,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 780,000,000원 | 585,037,350원 | 194,962,650원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 780,000,000원 | 0원 | 780,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 현성식 | 10,900,000원 | 0원 | 10,900,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김양훈 | 15,297,000원 | 0원 | 15,297,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사귀뚜라미범양냉방 | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 송태민 | 6,512,000원 | 0원 | 6,512,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 대웅기업 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 채권총액 2,554,709,000원 중 1,317,037,350원만 배당되고, 미배당은 1,237,671,650원입니다. 신청채권자 주식회사 귀뚜라미 범양냉방의 청구 65,091,000원도 현재 회차 배당 시뮬레이션상 충족되지 않습니다.
④ 회차별 가격과 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,332,765,000원 | 1,317,037,350원 | 1,237,671,650원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,066,212,000원 | 1,053,149,880원 | 1,501,559,120원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 852,969,600원 | 842,039,904원 | 1,712,669,096원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백학초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지에 속합니다. 토지는 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 토지 형태. 평지·사다리형·중로각지이며, 공시지가는 127,100원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 경사지붕 단층 건물이고, 사용승인일은 2015.07.03입니다. 기본적인 위생설비와 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없음으로 조사되어 있고, 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 권리 대조. 을구 1번 732,000,000원, 을구 3번 780,000,000원, 갑구 3번 강제경매개시결정의 인수 표시를 등기부 원본과 말소등기 효력으로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 말소기준으로 표시된 권리는 2023.05.04 을구 4번 주식회사하나은행 근저당권 780,000,000원입니다.
- 배당 압박 확인. 현재 회차 기준 미배당이 1,237,671,650원이고, 신청채권자 배당도 0원으로 표시됩니다. 후순위 채권 압박이 큰 구조입니다.
- 공장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자·사용자·공장 운영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제외 물건 확인. 이동이 용이한 컨테이너, 설비 및 자재 등의 적치물은 매각에서 제외됩니다. 현장 가치 산정에서 반드시 빼고 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정평가 요지를 기준으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 검토가 필요합니다.
맺으며 — “신건”보다 “선순위 표시”가 더 중요하다
이 사건은 감정가 1,332,765,000원짜리 신건 공장 물건입니다. 하지만 단순히 “신건이라 감정가 그대로”, “임차인이 없으니 인수 0원”으로 접근하면 위험합니다. 권리표상 말소기준권리 앞에 근저당 2건 1,512,000,000원과 2021.10.20 강제경매개시결정이 인수 표시로 나타나기 때문입니다. 이 표시가 낙찰자 부담에서 배제되는지 확인되지 않으면, 최저가 1,332,765,000원은 판단 기준이 될 수 없습니다. 가격 검토보다 선순위 권리 정리가 먼저입니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.