의정부지방법원 2026타경70098. 포천시 선단동 라온스테이 102동 2층 202호입니다. 사건상 용도는 창고로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택, 단지형다세대)이며 내부는 방2·거실·주방·욕실·발코니 등으로 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 단순히 가격만 비교하기보다 공부상 용도와 현황 이용의 정합성을 입찰 전 우선 확인해야 합니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 현재 소유자 최순미가 2019.12.30 매매를 원인으로 2020.02.24 소유권을 이전받았고 거래가액은 115,000,000원입니다. 같은 날 설정된 인천수산업협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70098 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 405 라온스테이 102동 2층 202호 |
| 도로명 | 경기도 포천시 호국로1025번길 25-5 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 / 공동주택(도시형생활주택, 단지형다세대) 이용중 |
| 면적 / 내부 | 35.91㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 본건 2층 |
| 소유자 | 최순미 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 77,638,035원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.02.24 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 주식회사 달솔, 주식회사 프래스코, 주식회사 오케이저축은행, 교보생명보험주식회사의 가압류와 인천수산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁, 압류, 미추홀신용협동조합 및 현대캐피탈주식회사 근저당은 이미 말소돼 있습니다.
② 시세 비교 — 51.3%지만 거래 표본이 너무 적다
라온스테이는 20세대, 사용승인 기준 2017.02.07이며 비교 대상 면적은 35.91㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2022.04의 한 건, 97,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 35.91㎡ | 5 | 97,500,000원 |
| 비교값 | 35.91㎡ | 1건 | 97,500,000원 |
현재 최저매각가 49,980,000원은 확인 거래가의 51.3%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 다만 거래 표본이 한 건이고 그 거래시점도 2022.04이므로, 이를 그대로 2026년 현재 시세라고 보기에는 검증이 더 필요합니다. 특히 감정평가액 102,000,000원과 확인 거래가 97,500,000원이 근접해 있는 반면, 경매는 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,299,640원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 96,000,000원 | 48,680,360원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 달솔 | 31,745,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 프래스코 | 88,435,200원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 11,360,902원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 12,234,462원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 239,775,564원 중 예상 배당액은 48,680,360원이고, 미배당액은 191,095,204원입니다. 신청채권자 청구액 77,638,035원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 49,980,000원 | 48,680,360원 | 191,095,204원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 205,819,312원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 24,490,200원 | 23,649,376원 | 216,126,188원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심 위험은 채권 인수보다 용도·점유·환금성 쪽에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대진대학교 남동측 인근이며, 주위에는 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 주거용 건부지이며 토지면적은 942.0㎡, 공시지가는 400,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 바닥난방, 승강기설비 등이 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 확인 동일면적 거래가 1건이라 가격 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도 ‘창고’와 감정평가상 ‘공동주택(도시형생활주택, 단지형다세대)’ 이용 상태의 관계를 건축물대장 등 원본으로 확인하세요.
- 시세 재확인. 확인 거래가 2022.04 한 건뿐이므로 49,980,000원이 실제 현재 시장에서 어느 수준인지 인근 유사 물건까지 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대 여부는 미상으로 조사돼 실제 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 배경. 감정가의 49%까지 내려온 원인이 단순 가격인지, 용도·상품성·환금성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역과 비행안전제4구역(지원), 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 환금성’이 승부처
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라, 등기상 권리분석 자체는 어렵지 않은 편입니다. 또한 최저매각가는 49,980,000원으로 확인된 97,500,000원 거래의 51.3% 수준입니다. 그러나 그 거래는 2022.04 한 건뿐이고, 사건 용도는 창고인 반면 감정평가상 실제 이용은 공동주택입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려온 점까지 감안하면 ‘싸다’는 결론보다 왜 이 가격까지 내려왔는지를 확인하는 과정이 먼저입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 용도·점유·현재 시세가 확인돼야 비로소 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
