의정부지방법원 2025타경62318. 파주시 파평면 금파리에 위치한 토지와 단독주택 이용 건물의 경매입니다. 건물은 연와조 슬라브지붕 단층 건물이며, 소유자는 현봉수입니다. 감정가는 약 3.28억이지만 3회 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 약 1.12억까지 낮아졌습니다.
등기상 말소기준은 2006.08.31. 설정된 파주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 건물 등기만 확인하고 권리분석을 마쳐서는 안 됩니다. 매각물건명세서에는 목록1 토지의 2003.08.30. 설정 지상권이 인수권리로 명시되어 있고, 그 지상권자가 말소동의서를 제출했다는 내용이 함께 기재되어 있습니다.
또한 매각에서 제외되는 지상 건물이 존재하고, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 저가 낙찰이 아니라 낙찰 후 토지를 실제로 어느 범위까지 사용할 수 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파평면 금파리 396-8 |
| 건물 소재지 | 경기도 파주시 파평면 금파리 398-31 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 연와조 슬라브지붕 단층 · 외벽 치장벽돌마감 · 새시창 · 위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 현봉수 (2019.01.16. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 | 327,887,920원 |
| 최저매각가 | 112,466,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 파주연천축산업협동조합 |
| 청구금액 | 151,677,132원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 일부 포함, 별도 명시된 건물은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 지상권은 별도 확인
건물 등기부상 과거 북파주농업협동조합의 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준이 되는 권리는 을구 3번 파주축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 138,600,000원입니다. 을구 6번 후순위 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다.
이는 인수 위험 해소를 위한 중요한 자료이지만, 말소동의서 제출 사실만으로 지상권 등기가 이미 말소됐다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 토지 등기부와 말소동의서 원본, 매각물건명세서를 대조하고 매각 후 실제 말소 처리 가능 여부를 확인해야 합니다. 건물 등기상 근저당권의 소멸과 토지 지상권 문제는 구분해서 판단해야 합니다.
② 점유관계 — 현봉선, 보증금 미상
| 점유 조사 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현봉선 | 2020.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 대상입니다. 임대차관계와 보증금은 확인되지 않았으며, 전입일은 건물 등기상 말소기준권리 설정일 이후입니다.
현봉선의 전입신고일은 2020.09.01.로, 말소기준인 2006.08.31. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 점유 형태 및 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 임차관계 자체나 배당상 지위를 확정해서는 안 됩니다.
③ 매각 조건 — 입찰 전 반드시 해결할 문제
매각에서 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격은 154,784,000원으로 기재되어 있습니다. 낙찰자가 토지를 취득하더라도 제외 건물을 당연히 소유하거나 임의로 철거할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
일괄매각이며 제시외 건물 일부는 매각에 포함됩니다. 본건 토지상의 수목도 토지에 포함하여 감정평가됐습니다. 그러나 명시적으로 제외된 건물은 취득 대상이 아니므로, 현장에서 포함 건물과 제외 건물의 위치 및 경계를 구분해야 합니다.
④ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다
감정가 327,887,920원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 112,466,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준까지 하락했지만, 인근 실거래를 근거로 한 객관적인 시세 비교가 확인되지 않아 이를 곧바로 저가 매수 기회라고 평가할 수는 없습니다.
특히 매각 제외 건물과 법정지상권 불확실성, 지적상 맹지, 농지취득자격증명 제출 의무는 실제 활용성과 환금성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 단순히 감정가에서 얼마나 할인됐는지가 아니라, 낙찰 후 온전히 사용할 수 있는 토지와 건물의 범위를 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 112,466,000원 | 34.3% | 43,208,524원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 78,726,200원 | 24.01% | 76,390,872원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 55,108,340원 | 16.81% | 99,583,610원 | 0원* |
* 인수액 0원은 배당 시나리오상 추정값입니다. 토지 지상권의 말소 처리와 제외 건물 관련 법정지상권 위험이 최종 해소됐다는 의미는 아닙니다. 후속 회차의 금액도 가정 시나리오이며 확정 매각조건은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 112,466,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,374,524원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 파주축산업협동조합 | 138,600,000원 | 110,091,476원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 14,700,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 153,300,000원 | 110,091,476원 |
| 미배당 합계 | — | 43,208,524원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%에 해당하는 추정치입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 기준으로 계산했으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에 매각될 경우 집행비용을 제외한 110,091,476원이 을구 3번 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권에는 배당이 돌아가지 않는 추정입니다. 채권최고액 기준 미배당은 43,208,524원이며, 소유자 잔여금은 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 경기도 파주시 파평면 금파리 소재 아포삼거리 남동측 인근입니다. 단독주택과 농경지 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐으나, 지적상 맹지에 해당하므로 실제 통행 경로와 권원을 구분해 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 연와조 슬라브지붕 단층 건물로 단독주택으로 이용 중이며, 치장벽돌 외벽과 새시창, 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 모든 축종 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역, 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
- 이용 및 환금성. 농취증 제출 의무와 제시외 건물의 존재, 지적상 맹지, 법정지상권 불확실성이 결합되어 있습니다. 개별 토지와 건물의 사용 가능 범위를 확인해야 매각가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 기타. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가됐으며, 토지상의 수목은 감정평가에 포함됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1의 증명서 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않는 조건이 명시되어 있습니다.
- 토지 지상권. 2003.08.30. 설정된 목록1 을구 2번 지상권의 말소동의서 원본, 현재 등기 상태와 매각 후 말소 처리 가능 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물 구분. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 약 6.25㎡ 및 약 322㎡ 건물의 위치·소유관계·경계를 현장에서 대조하세요.
- 법정지상권. 제외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 토지 사용·건물 철거 가능성을 별도로 검토하세요.
- 진출입 권원. 목록1·2 모두 지적상 맹지입니다. 인접토지를 이용하는 실제 진입로와 통행에 필요한 권리를 확인하세요.
- 점유 및 명도. 현봉선의 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금과 임대차관계는 미상입니다. 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인하세요.
- 입찰가 산정. 감정가 대비 하락률만 보지 말고, 매각 제외 건물로 인한 사용 제한과 낙찰 후 활용 가능성을 반영하세요.
- 원본 대조. 토지·건물 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 농취증 제출 조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34%라도 권리와 활용성이 먼저다”
이 사건은 3회 유찰로 최저매각가가 112,466,000원까지 내려온 물건입니다. 건물 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하고, 확인된 점유자의 전입일도 말소기준권리 이후입니다. 배당 추정상 매수인의 금전적 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 토지의 선순위 지상권에는 말소동의서 제출이라는 별도 사정이 있고, 매각에서 제외되는 지상 건물의 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 여기에 농취증 미제출 시 보증금 미반환, 지적상 맹지라는 조건까지 겹칩니다.
따라서 이 물건의 판단 기준은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다, 낙찰 후 무엇을 온전히 취득하고 사용할 수 있느냐입니다. 지상권 말소 처리, 농취증 발급, 제외 건물의 권리관계와 통행권을 확인하기 전에는 감정가 대비 큰 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리·이용관계 확인이 우선이고, 입찰가 검토는 그다음입니다.
