의정부지방법원 2026타경70231. 포천시 가산면 우금리 296-8의 건물과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 스라브지붕 2층이며, 1층은 주차장, 2층은 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 400.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업기타이며 계획관리지역에 속합니다. 이번 매각은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다.

권리의 기준점은 2006년 설정된 소흘농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 윤경자 근저당과 압류·경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 정리됩니다. 다만 이 물건은 등기보다 현황상의 경계 문제가 더 중요합니다. 감정평가서상 제시외 건물 중 일부가 인접한 타인 소유 토지를 침범하는 것으로 조사됐고, 정확한 지적 경계는 별도의 측량이 필요할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2006년 소흘농협

말소기준권리는 2006.02.14. 설정된 소흘농업협동조합 근저당입니다. 최초 등기 채권최고액은 42,000,000원이고, 2012.10.17.에는 같은 1번 근저당에 채권최고액 117,000,000원 변경등기가 있습니다. 2016.07.28. 윤경자 명의 200,000,000원 근저당이 뒤따르며, 2026년 포천시 압류와 임의경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다.

2016년 포천시 압류와 2017년 서울보증보험 가압류는 각각 해제되어 이미 말소됐고, 2019년 포천시 압류도 2021.12.07. 해제로 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.

② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가 476,754,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 233,610,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 163,527,000원, 그다음은 114,468,900원으로 내려갑니다.

다만 동일하거나 유사한 물건의 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 1층 주차장·2층 근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 형태이고, 제시외 건물의 타인 토지 침범 가능성까지 있어 일반적인 주거용 부동산처럼 단순한 할인율 비교를 적용하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 233,610,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 242,000,000원 중 229,539,460원이 배당되고 12,460,540원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 포천시 가산면 우금리 ‘우금삼거리’ 남동측 인근이며, 점포와 공장을 중심으로 농경지·농가주택이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 400.0㎡의 대지로 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 295,300원/㎡입니다.
• 용도. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며, 토지이용상황은 공업기타입니다.
• 제한. 도로구역·접도구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 건물. 일반철골구조 스라브지붕 2층으로, 1층은 주차장, 2층은 근린생활시설로 이용 중이며 기본 위생·급배수·전기설비가 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 제시외 건물 경계 확인. 일부가 인접 타인 소유 토지를 침범하는 것으로 조사됐으므로 지적도·현황도와 실제 경계를 확인하고 필요하면 측량을 검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조해야 합니다.
• 근저당 변경등기 확인. 소흘농업협동조합 근저당은 42,000,000원 설정 후 117,000,000원 변경등기가 있으므로 배당 계산과 실제 채권액을 재확인해야 합니다.
• 임대·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사용관계, 명도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래 근거가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 토지 규제 확인. 도로구역·접도구역 등 이용 제한이 실제 개발·증축·영업에 미치는 영향을 관계기관 자료와 함께 점검해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 경계 확인이 먼저”

현재 최저매각가는 233,610,000원으로 감정가 476,754,000원의 49%까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 비교적 단순합니다.

하지만 이 물건의 결론을 좌우하는 것은 제시외 건물의 타인 토지 침범 가능성입니다. 정확한 경계를 위해 별도 측량이 필요할 수 있고, 임대관계도 미상입니다. 여기에 일반 주거용보다 환금성을 판단하기 까다로운 근린생활시설·토지 결합 물건이고, 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 “2회 유찰·49%”만 보고 가격 메리트를 부여하기보다, 경계·점유·근저당 변경등기 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.