의정부지방법원 2026타경70293. 의정부동 승윤노블리안시티2차 10층 1009호입니다. 물건종류는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가서상 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 전용면적은 23.31㎡이며, 소유자 박명진이 2019년 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 의정부시와 국세 관련 기관 등의 압류가 차례로 등기됐고, 최진호가 청구금액 105,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기상 말소기준권리는 2023년 3월 29일 접수된 의정부시 압류입니다. 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 점유자 최진호의 전입일은 2022년 2월 25일로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 확인되지 않은 상황이므로 등기부에 남는 권리만 보고 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 187-15 승윤노블리안시티2차 10층 1009호 도로명주소: 경기도 의정부시 호국로 1302 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 / 층수 | 23.31㎡ · 지하 3층/지상 19층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 박명진 (2019.08.19 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 최저매각가 | 33,271,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최진호 / 105,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.29 의정부시 압류 (갑구 3번) |
| 점유 관계 | 최진호 · 전입 2022.02.25 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선행 전입자가 핵심 변수
말소기준권리는 갑구 3번 의정부시 압류입니다. 그 뒤에 접수된 남부천세무서장·강서세무서장 관련 압류, 서울특별시강북구 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기상 근저당권은 없지만, 선행 전입자의 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 점유자 분석 — 보증금과 채권자 관계 확인이 우선
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최진호 | 2022.02.25 | 미상 | 가능·미상 말소기준 전 전입 |
미상 확정일자 미상 |
확인 필요 미배당 보증금 인수 가능성 |
현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 점유자는 1명입니다. 보증금과 실제 임대차관계가 확정되지 않아 매수인 인수액은 산정할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 33,271,000원을 곧바로 총취득비용으로 보거나, 최근 실거래 평균과 비교해 저렴한 물건이라고 단정할 수 없습니다. 보증금·배당순위·인수 여부가 확인돼야 실질적인 가격 비교가 가능합니다.
③ 시세 비교 — 입찰가격은 낮지만 최근 거래는 하락 중
승윤노블리안시티II 동일 면적(전용 23.31㎡)의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 88,983,333원이지만, 과거 고가 거래의 영향을 줄이기 위해 최근 12개월 8건 평균 85,600,000원과 최신 거래를 우선적으로 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 23.31㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2026.08 | 23.31㎡ | 15 | 68,300,000원 |
| 2026.07 | 23.31㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 23.31㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 23.31㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2025.11 | 23.31㎡ | 17 | 88,000,000원 |
| 2025.11 | 23.31㎡ | 18 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 23.31㎡ | 15 | 94,500,000원 |
| 2025.07 | 23.31㎡ | 19 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 23.31㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.02 | 23.31㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2024.12 | 23.31㎡ | 19 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.31㎡ | 8건 | 85,600,000원 |
| 전체 평균 | 23.31㎡ | 12건 | 88,983,333원 |
최근 거래를 보면 2026년 6월 93,000,000원, 7월 90,000,000원, 8월 68,300,000원, 9월 78,000,000원입니다. 최신 거래가 전체 평균보다 낮으며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -10.6%의 하락 추세를 나타냅니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,271,000원 가정)
아래는 현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용과 신청채권자 청구금액을 반영한 단순 배분이며, 국세·지방세의 실제 배당순위 및 임차인 관련 배당은 반영되지 않았습니다. 따라서 확정 배당표나 인수액 확정 근거로 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 998,878원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 최진호 | 105,000,000원 | 32,272,122원 |
| 채권자 미배당액 | — | 72,727,878원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
현재 회차의 단순 배당 추정치입니다. 채권자 미배당액은 신청채권 미회수분으로, 그 자체가 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다. 실제 배당은 세금의 우선순위, 채권관계 및 임차인 권리 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개
| 구분 | 예상 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
33,271,000원 | 32,272,122원 | 72,727,878원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
23,289,700원 | 22,470,485원 | 82,529,515원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
16,302,789원 | 15,609,339원 | 89,390,661원 |
유찰이 반복되면 입찰대금은 낮아지지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 실질취득비용은 보증금 수준에서 유지될 수 있어, 최저가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 의정부 중앙초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경전철 의정부중앙역이 있습니다. 남서측 근거리에 전철 1호선 의정부역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 19층 건물의 10층 1009호입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차장(기계식 포함) 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 물건종류 표시와 실제 이용상태를 구분하고, 입찰 전 건축물대장 및 집합건축물 현황을 대조해야 합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 3,184,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 경전철이 통과하는 호국로와 접하고 남측으로 평화로568번길에 접합니다.
- 환금성. 승윤노블리안시티II는 261세대이며 2019.06.05 준공됐습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 5.7회, 최근 거래가격 하락 추세를 고려할 때 출구가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 내부 관리상태에 따른 하자 여부는 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최진호의 법적 지위. 선행 전입자가 실제 임차인인지, 소유자와 어떤 계약관계인지, 점유권원이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금 지급·반환 자료, 확정일자와 실제 점유 개시일을 확인해 매수인 인수 가능액을 산정해야 합니다.
- 채권자와의 관계. 점유자 최진호와 경매신청채권자 최진호의 동일인 여부, 청구채권의 원인 및 임대차보증금과의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당관계. 국세·지방세 압류 4건의 교부청구 및 우선순위, 임차인의 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 입찰대금만으로 시세와 비교하지 말고 인수 가능한 미배당 보증금 및 부대비용을 함께 고려해야 합니다.
- 최신 시세. 최근 12개월 평균 85,600,000원, 최신 거래 78,000,000원 및 하락 추세 -10.6%를 기준으로 가격을 점검해야 합니다.
- 환금성. 단지 평균 유찰 5.7회와 동일 면적의 최근 거래 편차를 고려하고, 재매각 가능성을 검토해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 표시와 감정평가상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장 등 관련 원본과 대조해야 합니다.
- 현장 점검. 실제 점유 상태, 내부 하자, 관리비 체납 및 기계식 주차장 이용 여건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,327만원에 낙찰받는 것과 3,327만원에 취득하는 것은 다르다”
이 사건은 감정가 97,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 33,271,000원까지 낮아졌습니다. 겉으로 보면 최근 12개월 실거래 평균 85,600,000원과 큰 차이가 납니다. 그러나 2022.02.25 전입한 최진호의 보증금과 법적 지위가 확인되지 않았다는 사실이 가격 판단의 전제조건을 흔듭니다.
등기상 압류들은 매각으로 소멸할 예정이지만, 선행 전입자의 대항력과 미배당 보증금 인수 문제는 별개입니다. 동일한 이름으로 기재된 신청채권자와 점유자의 관계도 확인해야 합니다. 또한 최근 시세는 -10.6% 하락 추세이며 단지 평균 유찰 횟수는 5.7회입니다.
결론적으로, 권리 및 인수액이 확인되기 전까지는 최저가의 할인율을 가격 메리트로 확정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 선행 점유자의 권리관계와 실제 인수해야 할 금액을 밝혀내는 것입니다. 그 결과를 토대로 실질취득비용을 산정하고, 하락 중인 최근 실거래 시세와 비교해야 합니다.
